Clase 0104

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S… Speaker 2 (Clase 0104)

y las partes proporcionales de esta con relación al conjunto, o sea, el porcentual que tiene cada unidad funcional que figura en el reglamento de propiedad horizontal.

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S… Speaker 2 (Clase 0104)

La mayoría de los presentes puede proponer decisiones que deben comunicarse por medio fehaciente a los ausentes y se tienen por aprobadas a los 15 días de notificados, excepto que estos se opongan antes por igual medio con mayoría suficiente. Bueno, ¿qué es todo esto? Esto quiere decir que...

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S… Speaker 2 (Clase 0104)

Ya no se vota como antes. O sea, todo el sistema era igual, la gente propone algo, para resumir, salen mociones, dos, tres, cuatro mociones, y llega el momento que el presidente de la asamblea dice, bueno, vamos a votar a ver cuál va a ser la aprobada. Entonces, ahí viene el cambio.

1:05

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Antes se contaban de acuerdo a la cantidad de unidades que tenía cada propietario conjuntamente, si tenía también alguna representación. Hoy, aparte de eso, que sigue siendo igual,

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S… Speaker 2 (Clase 0104)

También tengo que tener en cuenta el porcentual de las unidades que tiene este propietario de él y si tiene de representación. Para lo cual el administrador va a tener que llevar, vamos a ver cómo se hace la asamblea, un listadito con los propietarios donde figure el nombre, apellido, el departamento.

1:42

S… Speaker 2 (Clase 0104)

y el porcentual que tiene cada uno. Entonces, a medida que van entrando y firman la asistencia y luego la votación, va sumando las unidades y los porcentuales. Y ahí recién vamos a estar en condiciones de decir que fue aprobada la moción número tal.

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S… Speaker 2 (Clase 0104)

Lo nuevo y lo que se aplica, lo que se tiene que aplicar, es justamente en las votaciones al parte del número de unidades que posea y representaciones, la parte proporcional indivisa de cada unidad. Después dice que la mayoría de los presentes puede proponer decisiones que deben comunicarse por medio paciente a los ausentes.

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S… Speaker 3 (Clase 0104)

La asamblea no termina el día que se hace, aunque le parezca mentira. ¿Por qué? Porque la ley, con este artículo, directamente le da opción a todos aquellos que no fueron a la asamblea por X causa, a que también voten o digan si están de acuerdo o no con lo que fue elegido. Para lo cual, el administrador le va a tener que mandar

3:04

S… Speaker 3 (Clase 0104)

copia del acta a todos los que no vinieron. En general las administraciones, como tienen ya todo programado, le mandan a todos, pero lo importante y la ley lo que dice es a los ausentes. Entonces le manda el acta a los ausentes y estos tienen un lapso de 15 días, una vez que las reciben, para contestar. ¿Qué van a contestar? Si están de acuerdo,

3:33

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Perfecto. Y si no están de acuerdo, también. O sea, hay dos posiciones en este tema. Una que se llama decisión y la otra que se llama propuesta. La decisión es que cuando yo hago la asamblea presencial...

3:54

S… Speaker 1 (Clase 0104)

y tengo más del 50% de las unidades y porcentuales, ya tengo aprobado el tema. O sea que los que ausentes, o los pocos ausentes que me contesten, no hace el resultado, ya está. Eso es decisión. Y propuesta es cuando vienen nada más que dos, tres o cuatro personas, que es lo que en la realidad pasa.

4:19

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Y tengo que esperar la notificación, o sea los 15 días, de los ausentes a ver qué pasa. Si los ausentes no contestan, entonces sus unidades se suman a lo que fue aprobado. Y si contestan, bueno, el administrador sacará...

4:42

S… Speaker 1 (Clase 0104)

el resultado definitivo entre los que estuvieron presentes y los que contestaron ausentes. Eso lo tiene que hacer al final del acta, diciendo que pasados los 15 días mandó la copia del acta.

5:00

S… Speaker 1 (Clase 0104)

y saca los nuevos porcentuales y los nuevos votos. Y de esa forma, luego hace una nota al consorcio diciendo que de acuerdo a la asamblea y consultado a los ausentes, el tema quedó de tal forma, se aprobó, no se aprobó, etcétera, etcétera. Eso es entonces el resumen de...

5:20

S… Speaker 1 (Clase 0104)

el artículo este de mayoría absoluta. Entonces, resumiendo y teniéndolo en claro, ¿qué quiere decir mayoría absoluta? Trae la novedad de que se vota por cantidad de unidad y por el porcentual de cada una de ellas. ¿De acuerdo? Bien. También alguien puede pedir, ¿sí?

5:46

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Perdón, Santiago, una consulta. El otro día le consulté a un administrador y dice que hizo eso en un conflicto que tenía legal y que el juez al final determinó que solamente era por, como decía, el reglamento de propiedad horizontal. Sí, habían hecho los dos por porcentaje.

6:09

S… Speaker 2 (Clase 0104)

y por cantidad de unidades, y como decía por porcentaje el reglamento de copropiedad, eso es lo que resolvió el juez. Perdón, perdón, ¿el reglamento decía únicamente por porcentual se votaba? Sí, señor. Ajá, entonces tiene razón el reglamento. Ojo, le dije el otro día.

6:32

S… Speaker 1 (Clase 0104)

que si el reglamento dice algo que no está contemplado en el código, el que manda es el reglamento. Por eso siempre hay que leer el reglamento, a ver qué es lo que dice. Vamos a tener un caso que es una pregunta que yo recibo asiduamente, porque se presenta en un ratito cuando veamos consejos de propietarios, porque hay algo que la ley no lo dice y en la práctica se da. ¿Y qué hago?

7:00

S… Speaker 1 (Clase 0104)

y tengo que ir de lamento a ver lo que dice ¿de acuerdo? bien

7:05

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Muy bien. Les decía entonces que alguien puede pedir... Perdón, le pido una consulta. Disculpe. Los 15 días son como en cualquier código, ¿no? Son hábiles, administrativos. Bueno, yo le voy a enseñar algo que me enseñó mi abogada hace muchos años, porque yo le hice la misma pregunta. Decime, hábiles, ocurridos, ¿cómo me di cuenta? Muy sencillo, me dice. Si la ley dice...

7:33

S… Speaker 1 (Clase 0104)

15 días hábiles, son hábiles, ya está. Si no dice nada, son corridos. ¿Está claro? Bien. O sea, si yo digo, por ejemplo, en este caso, el derecho de nulidad caduca a los 30 días, ¿qué son? Corridos. Si no diría hábiles. ¿Me explico? Listo. Es lo más práctico eso para acordarse. Bueno.

7:57

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Perdóneme, perdónenme que lo interrumpa. A mí no me queda claro si lo que no contesta queda afirmativo cuando hago el porcentual. Usted dice los ausentes que no contestan. Sí. ¿Cómo los toman? Cuando el ausente no contesta se suma a lo que se aprobó. Entonces sería un voto afirmativo para sacar el porcentual. Claro, de acuerdo a lo que se aprobó se suma. ¿No hay respuesta?

8:28

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Se suma a lo que se aprobó. O sea, hay una asamblea, que es uno de los problemas que se suscita, ¿no? Van tres propietarios nada más de 30, ¿sí? Y resuelven tal cosa. Entonces el administrador manda los 15 días, se espera, no contesta a nadie. Y aunque le parezca mentira, tres personas comprometieron a todo el consorcio. Se aprobó.

8:52

S… Speaker 3 (Clase 0104)

¿Por qué? Porque los que no contestaron se plegaron a lo que en su momento se dijo y se aprobó. ¿De acuerdo? ¿Está claro? Perdón, profesor, otra pregunta. Muchas gracias. ¿Qué pasa si no se aprueba algo? O sea, ¿se niega, por ejemplo, a hacer una obra?

9:12

S… Speaker 3 (Clase 0104)

en la reunión donde son pocos, ¿igual se notifica a los ausentes y puede revertir lo que se decidió en la Asamblea? Por supuesto, por supuesto. O sea, los ausentes tienen el mismo valor de voto como si estarían presentes. Dentro de los 15 días, ¿eh? Después ya no. Bueno, gracias. O sea, se suman a los que dijeron que no. Esto lo que fomenta es que la gente no vaya porque después en algún momento tienen el derecho a...

9:41

S… Speaker 1 (Clase 0104)

a manifestarse y no es lo mismo que el que ocupó su tiempo. Claro, claro. Yo le diría que depende. O sea, la experiencia que tenemos los administradores es que cuando se trata un tema que toca el bolsillo, no le quepa la menor duda de que...

10:00

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Va mucha gente. Es así, nos guste o no nos guste. O sea, un tema importante la gente va. Pero si yo tengo una asamblea ordinaria de aprobar el estado de cuenta y la renovación del administrador y está todo bien, y no va nadie, van dos o tres nada más. ¿Para qué voy a perder el tiempo? Si está todo bien, ¿qué voy a decir?

10:21

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Ahora, si el administrador no arregló tal cosa, está lloviendo en el hall de entrada, el ascensor no anda, y yo le diría que casi todos van. Por eso, depende mucho el tema. Pero téngalo algo como resumen, la experiencia nuestra, cuando toca el bolsillo, la gente va. Y más hoy en día.

10:43

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Una pregunta, perdón, Santiago. Sí, gracias. ¿Los 15 días son hábiles o...? Otra vez ya lo expliqué. Ah, ok. Fernando, no sé dónde estaba Fernando. Estaba sentado, estaba sentado. Le decía, lo voy a repetir porque es importante para que quede claro. Cuando dice cualquier ley, ordenanza o lo que sea, dentro de los 30 días...

11:09

S… Speaker 2 (Clase 0104)

quiere decir corridos, porque si no, diría hábiles. ¿Está claro? No dice nada, son corridos. Y son hábiles si lo dicen, si no, no, son corridos. ¿Está claro? Clarísimo. Yo le preguntaba de los 15 días de los votos estos que fuese positivo o negativo, eso no sé. Corridos, 15 días. Gracias, gracias. Bueno, continuamos.

11:35

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Conformidad expresa del titular. Otro articulito que dice que para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares. O sea, el afectado o el que tuvo el derecho tiene que estar presente cuando se vota. Tiene que estar de acuerdo.

12:04

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Estamos entrando ahora en la parte de las asambleas, como verán. Dice este artículo que, sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un libro de actas de asamblea. Este es el libro, yo le diría, histórico, ¿no? Cuando nació ya la propiedad horizontal.

12:33

S… Speaker 1 (Clase 0104)

con la vieja ley 13.512, había sólo dos libros obligatorios. Uno se llamaba Libro de Actas, que sigue existiendo, y el otro se llamaba Libro de Administración, que sigue existiendo. Y acá dice Libro de Actas de Asamblea y un libro de registro de firma.

12:55

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Hay siete libros obligatorios. Ya lo vamos a ver cuando veamos todos los libros. Acá la ley los va enumerando así en distintos artículos. Nosotros después los vamos a juntar todos. Dice, las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios.

13:15

S… Speaker 1 (Clase 0104)

deben contener el resumen de doble liberado, las decisiones y ser firmadas por el presidente de la asamblea y por dos propietarios. O sea, para un ratito vamos a ver cómo es el tema de la asamblea, cómo se hace en forma práctica. Al pie de cada acto...

13:53

S… Speaker 1 (Clase 0104)

y es lo que hemos mencionado antes, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas. Esto obligatoriamente lo tiene que colocar el administrador en el acta, al final de todo, ya que el acta va a quedar redactada, va a estar firmada.

14:21

S… Speaker 1 (Clase 0104)

por el administrador y las dos personas que fueron elegidas, ya vamos a ver cómo se hace esto, para firmar el acta y a continuación el administrador debe cumplir este requisito. Ojo, si este requisito no está principalmente cuando hay cambio de administración, el banco se lo rechaza.

14:44

S… Speaker 1 (Clase 0104)

¿Por qué? Porque puede ser que los ausentes no estén de acuerdo con el administrador que está solicitando en el banco que le den la firma, por ejemplo. Entonces, en este aspecto...

15:00

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Los bancos son muy estrictos. Si cumplió o no el administrador, el requisito de esperar los 15 días y esperar la conformidad de los ausentes, salvo, como les dije antes, que la propuesta sea una decisión.

15:16

S… Speaker 2 (Clase 0104)

O sea que tiene mucho más del 50% tanto en votos numéricos como en porcentual. Pero debiese estar en el acta, sino el acta no está completa. ¿De acuerdo? O sea, el acta no termina el día que se hace, sino después de los 15 días. Bien, ustedes habrán escuchado...

15:45

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Y han visto en sociedades y demás que había tres clases de asambleas, la ordinaria, la extraordinaria y la judicial. Bueno, la judicial es muy raro que se presenten en los consorcios. El artículo dice, omiten convocar a la asamblea.

16:09

S… Speaker 2 (Clase 0104)

propietarios que representen el 10% del total pueden solicitar al juez a convocatario de una asamblea judicial. O sea, en general, no van a solicitarle al juez, sino que se autoconvocan, como ya lo vimos en un artículo, traen un escribado y con eso solucionar el problema. Esto está colocado...

16:33

S… Speaker 2 (Clase 0104)

más que hace años ya, había muchos problemas en los consorcios con el tema de los cambios de administrador que se daban en los consorcios. O sea, una parte del consorcio...

16:49

S… Speaker 2 (Clase 0104)

nombraba un administrador otra parte lo sacaba entonces llega un momento que habían dos administraciones la gente no sabía a quién pagarle si los temas no sabía con quién hablar entonces era tremendo entonces bueno por eso viene un poco el tema de este artículo pero les digo en la práctica es mucho más sencillo más rápido y menos costo directamente si el administrador no llama asamblea se autoconvocan

17:18

S… Speaker 1 (Clase 0104)

con un escribano y con eso tienen resuelto el tema. ¿De acuerdo? Profesor, ¿me puedo hacer una consulta? Sí, nosotros en el consorcio se hizo la asamblea para renovar el administrador. La persona, uno de los propietarios peleó, discutió con el administrador y el administrador se fue sin completar la asamblea.

17:48

S… Speaker 1 (Clase 0104)

y quedó pendiente la renovación del mandato. En ese caso, ¿cómo se hace? ¿Sigue siendo el administrador? ¿Ya no es más? ¿Cómo se resuelve esa situación? Bueno, yo no sé la causa por la cual el administrador se retiró, pero le voy a hacer una pregunta. ¿Hubo insultos?

18:11

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Sí, hasta golpes. Ojo, ojo, no, no, esto es serio. Ojo porque yo he leído no hace mucho fallos porque la gente está muy mal y a veces se desquita con los administradores. Entonces el tema del insulto y demás, el señor se retira y le hace un planteamiento al consorcio. Ojo que el libro de actas lo tiene él y lo va a completar.

18:38

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Se presenta en la justicia y agárrense, ojo con este tema, puede llevar testigos de que pasó tal cosa, de que lo insultaron, lo golpearon, y bueno, puede demandar al consorcio. Entonces, cuidado con este tema. Sí, y por ejemplo, los demás participantes, los demás propietarios, ¿podemos salir a favor del administrador porque una de las personas fue la violenta e hizo las cosas?

19:07

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Pero me extraña que por una persona se tome esa actitud, ¿no? Porque si los demás no opinan lo mismo por una, realmente. En fin, no sé. ¿Tiene consejo la casa? No, no. No, porque es un edificio chiquito, de siete departamentos.

19:29

S… Speaker 1 (Clase 0104)

El tema es que quedó vacante esa asamblea, no se cerró y no sabemos si sigue como administrador, si no, si hay que llamar a una nueva asamblea y todo eso. No, no se falla. ¿Cuánto fue de esto? Hace 15 días. Porque el administrador podría llamar a un cuarto intermedio. O sea que la asamblea pasó a un cuarto intermedio y la continuó otro día sin necesidad de llamar a una nueva asamblea.

20:00

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Solo que podrían hablar con él diciéndole, mire, hubo un desubicado, olvídese, venga y la completamos. Y se continúa sin nada. Sí, porque si no, el administrador tiene vencido el mandato y no va a poder operar en el consorcio. Claro, ese es el... Bueno, gracias. Traten de solucionarlo. Sí, ni hablar, sí, sí. Gracias. No, por favor. Bueno.

20:30

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Bueno, llegamos ahora al tema del Consejo de Propietarios. Vamos a enumerar...

20:38

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Nada más lo que dice este artículo del código. Perdón, Santiago, ¿esto son artículos distintos o están todos dentro de un mismo artículo del código? No, no, no, son todos artículos distintos, por eso les digo el título de cada uno. No les pongo el número, porque si no los voy a marear, ¿no? No, no, no, no, pero para saber cómo está estructurado. Perdón, Santiago, hay una persona que se le cayó la conexión y está pidiendo que se le puede recomendar, Carlos Briles. ¿De qué le pongo a admitir acá? A ver.

21:12

S… Speaker 2 (Clase 0104)

No me deja entrar. No me deja entrar. Ahí está, ahí está. Bueno. Estamos entonces con el tema del consejo. Les comento. Lo que estamos sabiendo ahora, que ya falta muy poquito, en un ratito ya terminamos, es el código civil y comercial, el capítulo referido a propiedad horizontal. Dentro de ello estamos viendo todos los temas que hacen a la propiedad horizontal.

21:49

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Una vez que terminemos con esto, vamos a abrir los temas. O sea, desde otro punto de vista, vamos a ver el tema del reglamento, vamos a ver cómo se hace la asamblea, vamos a hablar del consejo de propietarios, todo pero abierto. Ahora estamos enumerando nada más la parte legal, para que ustedes se ubiquen donde estamos, dentro de propiedad horizontal. Porque cuando hagamos algún trabajo, alguna intimación...

22:19

S… Speaker 2 (Clase 0104)

alguna nota, una carta de documento, lo que sea, siempre vamos a tener que poner de acuerdo al artículo número tal del Código Civil y Comercial. ¿De acuerdo? Entonces por eso tenemos que verlo todo. Bueno, la asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios. Fíjense que acá hay dos cosas que son importantísimas. Dos palabras. Una dice puede.

22:48

S… Speaker 2 (Clase 0104)

¿Por qué puede? Porque a lo mejor no hay candidatos. O sea, yo quiero elegir un consejo, pero no hay candidatos. Por lo tanto, no hay consejo. Y después dice integrado por propietarios. ¿Qué quiere decir? Que es exclusivamente para propietarios. No puede ser el hermano, el pariente, la mujer. No. Tampoco los inquilinos. No, por supuesto.

23:18

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Entonces el consejo está integrado por propietarios. Y dice que sus atribuciones son convocar a la asamblea y redactar el orden del día si el administrador omite hacerlo. Hay casos que el administrador no se da por enterado, sabe que lo van a renunciar y no llama a asamblea. Bueno, el consejo puede llamarlo.

23:46

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio. Acá creo que es una de las más importantes de las funciones que le da. Ya la vamos a abrir, ya la vamos a ver. Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva. Recuerden lo que explicamos de los tres fondos, está mal llamado el fondo de reserva acá.

24:09

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador y convocar a la asamblea dentro de los 30 días. Si dice 30 días, obviamente son códigos. Bien. Y acá ven un párrafo muy importante. ¿Puedo contar algo? Perdón. Nos pasó en el edificio. Nos pasó en el edificio. Teníamos un...

24:39

S… Speaker 1 (Clase 0104)

un propietario que estaba en el consejo con otra gente que era hiper conflictivo. Y tuvimos tres meses sin administración, el consejo nuevo que nombramos, tuvimos que tomar nosotros la administración, hicimos el acta con un escribano, tomamos la administración durante un mes hasta que pudimos nombrar un...

25:00

S… Speaker 2 (Clase 0104)

nuevo administrador en la asamblea. Está bien, correcto. Bueno, entonces una de las atribuciones justamente, yo diría la más importante, es tomar la gestión del consorcio. Y el párrafo final, que es muy importante, ¿por qué digo muy importante? Porque a veces cuando se toma un consorcio, se choca un poco.

25:27

S… Speaker 2 (Clase 0104)

con algún consejo o algún miembro del consejo que se cree que es el administrador y que da las órdenes y que el administrador tiene que hacer lo que dice él. A veces chocamos con ese problema. Entonces que quede bien claro, el código dice no sustituye al administrador ni puede cumplir sus obligaciones.

25:52

S… Speaker 1 (Clase 0104)

¿De acuerdo? O sea, el señor del consejo que me consigue un presupuesto y me contrata una empresa no tiene ninguna validez. ¿Sí? Eso lo tiene que hacer el administrador. ¿Está claro? Bueno. A veces pasa con propietarios y no están en el consejo también. Cuando no hay consejo, alguno debe ir en propietarios y le dan la orden al administrador.

26:15

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Sí, sí, sí. Yo aconsejo siempre, cuando uno ve que la cosa viene de esta forma, que el consejo se trata de inmiscuir en las funciones del administrador, lo que aconsejo siempre es decir, bueno, aconsejo y le doy copia de este artículo para delimitar bien las funciones. Señores, ustedes se van a encargar de esto y yo me encargo del resto. ¿De acuerdo? Para evitar problemas, sí.

26:45

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Perdón, una preguntita. Lo que pasa es que hoy en día, como está la situación económica, lo que se está dando es que el consejo de propietarios en los edificios importantes se sube un poquitito arriba de los presupuestos y de todas las cosas. O sea, en una palabra, no se le entrega totalmente al administrador el edificio, dado que la situación amerita un control mayor sobre el control.

27:15

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Ahí dice que tiene que controlarlo, así que es función del Consejo del Congreso. Ahora lo vamos a ver un ratito. Ejemplo claro, administrador, usted administra, no me trae ningún proveedor suyo, los proveedores son los nuestros. Número dos, las empresas que están actualmente se llaman a licitación de los cuatro servicios que hay. Me refiero a ese tipo de manejo.

27:42

S… Speaker 2 (Clase 0104)

No. Bueno, cuando usted lo nombra candidato a tomar un consorcio, dice, bueno, vamos a un edificio, está seleccionando administrador. Y a usted lo llama, por recomendación o por lo que sea. Usted se presenta, entonces ahí empiezan las preguntas, que generalmente el consejo es el que...

28:03

S… Speaker 2 (Clase 0104)

interroga al futuro administrador y ahí usted tiene la oportunidad y después lo va a colocar por escrito en su carpetita de presentación cómo trabaja.

28:16

S… Speaker 2 (Clase 0104)

y con esto de la carpetita de presentación que muchos no le dan importancia y es muy seria vamos a volver un rato porque esto va a obviar un montón de problemas no solamente ese sino por ejemplo el tema de aumento de los honorarios si lo vamos a ver un rato para evitar discusiones bien ahora vamos a hablar para terminar con el tema del código prácticamente estos últimos artículos

28:45

S… Speaker 2 (Clase 0104)

sobre el administrador. Recuerden cuando dijimos que el gobierno del consorcio era la asamblea, el consejo y el administrador. Bien, el administrador es el representante legal con carácter de mandatario. O sea, que...

29:09

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Todo lo que tiene el código con respecto a la figura del mandato, artículo 1319 en adelante, le cabe al administrador. ¿Por qué? Porque es un mandatario. ¿De acuerdo? Bien. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.

29:37

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Lo del mandatario de administración, perdón, porque se cortó justo un segundo el micro correo. Le decía que es el representante legal con candácter de mandatario y que la figura del mandato está en el código, en este que estamos viendo, en el artículo 1319.

30:00

S… Speaker 1 (Clase 0104)

en adelante, o sea, nos interesa fundamentalmente el 1319, el 20 y el 24. Puede serlo un propietario, tercero, persona humana, jurídica. Y esto, ustedes lo vieron en la 941 con Viviana.

30:19

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Donde, si llega a ser un propietario, tendrá determinados requisitos. En cambio, si va a ser una persona jurídica, tiene otros. Al propietario le van a pedir muy pocas obligaciones para presentar. En cambio, a uno de afuera no. Ya certificados y demás. Que van a tener que cumplimentar. Bien. Designación y remoción. Esta palabra remoción nunca me gustó. Pero bueno, la dice el código.

30:50

S… Speaker 1 (Clase 0104)

designado en el reglamento de propiedad horizontal, cesa, estamos hablando del administrador, en la primera asamblea si no es ratificado en ella.

31:05

S… Speaker 1 (Clase 0104)

O sea, la firma constructora, generalmente, coloca al nuevo administrador y ya figura, tiene el honor de figurar en este reglamento con nombre, apellido, número de matrícula, etcétera. Debe realizarse dentro, la asamblea, debe realizarse dentro de los 90 días.

31:29

S… Speaker 1 (Clase 0104)

del otorgamiento del reglamento del momento que se encuentren ocupadas el 50% de las unidades funcionales, lo que ocurra primero. Los sucesivos deben ser nombrados y removidos por la Asamblea sin que ello importe la reforma del reglamento. ¿Por qué? Porque el reglamento dice que la amistad es fulano de tal.

31:51

S… Speaker 1 (Clase 0104)

pueden ser removidos sin expresión de causa. Y esta es otra de las grandes novedades que, si nosotros queremos sustituir al administrador, no tenemos los propietarios ninguna obligación de decirle por qué no lo queremos más. Entonces, cuando llega el momento de decir, bueno, ¿me renuevan el mandato? No. ¿Pero qué pasó o por qué? No hace falta decir nada. ¿Está?

32:23

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Entonces con eso evitamos el choque. Bien, derechos y obligaciones. Tienen los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. Convocar a la asamblea.

32:42

S… Speaker 1 (Clase 0104)

El orden del día, bueno acá vamos a numerar un montón que están dentro de las funciones del administrador. Después, más adelante, no sé si hoy o en la próxima clase, ya vamos a ver, diría yo, técnicamente cuáles son las funciones del administrador. Atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio.

33:06

S… Speaker 1 (Clase 0104)

y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales. Las reglamentaciones locales se refieren al gobierno de la CABA. Practicar expensas y recaudar los fondos. Rendir cuenta documentada dentro de los 60 días de la fecha del cierre del ejercicio.

33:34

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Nombrar y despedir al personal con acuerdo de la Asamblea convocada al efecto. Cumplir las obligaciones de la legislación laboral, previsional y tributaria. Mantener asegurado con un seguro integral de consorcio que incluya incendio, responsabilidad civil y demás. Llevar en legal forma los libros de actas de administración.

34:08

S… Speaker 1 (Clase 0104)

de registro de propietarios, registro de firma, vienen que empiezan a aparecer nuevos libros, no se preocupen que ya los vamos a ver. Y cualquier otro que exija la reglamentación local. Archivar cronológicamente las liquidaciones despensas y conservar todos los antecedentes documentales de la Constitución y de las sucesivas administraciones.

34:32

S… Speaker 1 (Clase 0104)

En caso de renuncia o remoción, dentro de los 15 días hábiles debe entregar al Consejo de Propietarios los libros y documentos del consorcio y rendir cuentas documentadas. Notificar a todos los propietarios inmediatamente y en un caso después de las 48 horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos.

35:00

S… Speaker 1 (Clase 0104)

judiciales que afecten al consorcio es pedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deuda con constancia de la existencia de reclamos los seguros vigentes representar al consorcio en gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal bueno como verán es un sinnúmero de funciones

35:28

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Vamos a ver casi todas, nos harán problemas a medida que vamos viendo los temas, qué es lo que le compete hacer al administrador. Pero como verán, no es una tarea muy sencilla que digamos. O sea, yo no quiero que después de terminar de ver todo este articulado, la plaza que viene venga la mitad de la gente, ¿no? Porque se asusten. Porque vamos a hacerlo enormes, despacito y van a ver que no es tampoco tan complicado. Bueno.

35:59

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Y llegamos a un tema que ustedes habrán visto alguna vez, el tema de los subconsorcios. En edificios cuya estructura o naturaleza lo haga conveniente, el reglamento de propiedad horizontal pueda proveer la existencia de sectores con independencia funcional o administrativa.

36:19

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Puede tener una subasamblea y puede designarse un subadministrador del sector. Frente a terceros responde todo el consorcio. ¿Qué es esto que parece un jeroglífico? Muy sencillo. Ustedes habrán pasado por ahí por alguna manzana o media manzana donde hay dos o tres torres.

36:39

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Y el resto es todo jardín, juego de los chicos, estacionamiento, ¿sí? O sea, que en ese predio tenemos nada más que dos o tres edificios. Entonces lo que le dice el código es que esos edificios pueden tener cada uno su administrador, de forma independiente, ¿sí? Cada uno va a liquidar sus expensas y demás. Pero, pero, uno de esos tres...

37:08

S… Speaker 1 (Clase 0104)

administradores que administran las tres torres va a ser el que represente al consorcio o sea cada torre elige su administrador y después

37:20

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Uno de los tres va a ser el que represente a todo el consorcio. ¿Por qué? Porque las tres torres conforman un consorcio solo. ¿De acuerdo? Que es responsable. Porque la dirección va a ser la misma. Consorcio de propietarios, tal dirección. Eso se refiere a los subconsorcios. Una pregunta. ¿Cada sector tiene un reglamento diferente o es un solo reglamento que habilita a la división en subconsorcios?

37:47

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Yo le diría que las tres torres van a tener el mismo reglamento, pero no van a tener el mismo reglamento interno, porque cada uno tiene sus características. Por ejemplo, puede ser que haya una torre que tenga cocheras y la otra no.

38:09

S… Speaker 2 (Clase 0104)

o que una torre tenga acceso a jardines y la otra no. Entonces eso va a estar especificado en el reglamento general para todos, pero va a estar dividido en el reglamento interno. Cada caso particular, si tiene más de un reglamento o no.

38:25

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Ya vamos a ver también el interno. Recuerden que yo les dije que había tres clases de reglamento. El reglamento de propiedad horizontal, que es el que estamos viendo continuamente, que es el más importante. El reglamento interno, que vamos a ver un rato. Y el reglamento específico. Son tres reglamentos. ¿Recuerdan? Bien. Y el último.

38:49

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Artículo del código con respecto a este capítulo de propiedad horizontal, dice que en caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este código o en el reglamento, el consorcio o cualquier propietario afectado tiene acción para hacer cesar la infracción.

39:17

S… Speaker 1 (Clase 0104)

la que debe sustanciarse por la vía procesal más breve. Si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones. Estos son para esta gente que no sabe convivir y que los viernes a la noche ponen la música a todo lo que da, drogas, alcohol, bebidas y demás.

39:39

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Vamos a ver después, mucho más adelante, qué hace el administrador ante estos casos. No hace un juicio, tiene otro procedimiento para poder actuar. Pero ya lo vamos a ver. Por ahora quédense con la idea. Bueno, muy bien.

40:00

S… Speaker 2 (Clase 0104)

el capítulo de de propiedad horizontal después habla de la ley de pre horizontalidad habla de los conjuntos inmobiliarios que lo vamos a ver después al final de todo ahora continuamos con

40:19

S… Speaker 1 (Clase 0104)

la apertura de los temas que yo les dije. Entonces, sí, vamos a ver en detalle cómo se hace lo que estuvimos viendo. Y vamos a empezar por el reglamento de propiedad horizontal. Entonces, tres partes vamos a ver el reglamento. La redacción, la inscripción y el contenido.

40:48

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Ante todo, yo les dije que el reglamento es ley como la ley misma. Recuerden esto. Son de aplicación y se encuentran vigentes en tanto y en cuanto no se opongan al código, ¿sí? Y lo que estos no tengan previsto. ¿Está claro? O sea, un poco lo que estuvimos hablando antes.

41:14

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Si el código no tiene previsto un tema y sí lo tiene previsto el reglamento, se aplica el reglamento. ¿Por qué? Porque el reglamento es ley como la ley misma. ¿De acuerdo? Bien. Redacción. ¿Qué quiere decir redacción? ¿Quién redacta el reglamento? Entonces, pregunta. ¿Lo puede redactar cualquiera? Yo le diría que sí. ¿Lo redacta el constructor? No, no. Ven un cachito.

41:46

S… Speaker 1 (Clase 0104)

¿Lo puede redactar cualquiera? Sí. ¿Por qué? Porque en definitiva el reglamento, tenemos un modelo, por ejemplo, la cámara de propiedad horizontal vende un modelo de reglamento de propiedad horizontal, de reglamento interno, ¿sí? Lo puedo adquirir y lo ajusto a mi edificio, ¿sí? Entonces lo voy ajustando, pero hay un tema que no voy a poder hacer yo, ni yo ni otro.

42:15

S… Speaker 1 (Clase 0104)

que es la primera parte. ¿Y cuál es? El tema, diríamos yo, legal del consorcio, que lo tiene que hacer.

42:31

S… Speaker 1 (Clase 0104)

única y exclusivamente un agrimensor, porque está dentro de sus incumbencias. Esto no lo puede hacer ni un ingeniero, ni menos un escribano, un abogado, nadie. Esto lo hace exclusivamente el agrimensor.

42:51

S… Speaker 1 (Clase 0104)

porque él me va a decir dónde está ubicado el edificio, al norte, al sur, que limita en ángulo recto, con, entre las calles, bla, bla, bla, y después de todo eso que a mí no me interesa para administrar, me va a dar lo que sí me interesa mucho y que es el cálculo de los porcentuales. ¿Qué son los porcentuales? Que estuvimos hablando varias veces.

43:21

S… Speaker 1 (Clase 0104)

el pedacito que yo voy a contribuir de los gastos comunes, ordinarios del consorcio. ¿Sí? De las partes, obviamente, generales y comunes, ¿no es cierto? O sea, viene el arreglo del ascensor y yo colaboro con mi pequeño porcentual. Y el resto lo mismo. ¿De acuerdo? Entonces, eso lo hace el agrimensor. No lo puede hacer otra persona.

43:50

S… Speaker 1 (Clase 0104)

bien inscripción donde se inscribe el reglamento entonces habíamos dicho anteriormente que tiene dos inscripciones una le explicamos que era que escribano una vez que tiene el reglamento que en la práctica lo hace prácticamente y lo redacta la firma constructora si el escribano lo revisa que esté todo bien

44:28

S… Speaker 1 (Clase 0104)

y lo lleva al registro de la propiedad inmueble, ese que le dije de Belgrano, Lima, Venezuela. Ahí procede a la inscripción del nuevo edificio. Le entregan al escribano el reglamento con un sellito que dice registro de la propiedad inmueble con una fecha y el número de matrícula. Ese número es...

45:00

S… Speaker 1 (Clase 0104)

lo voy a necesitar para toda tramitación que haga del edificio y les había adelantado que la matrícula por ejemplo tiene un número 19341 barra y la barra está en blanco y voy a tener que colocar el número de unidad funcional que yo esté tramitando o sea, necesito hacer

45:24

S… Speaker 1 (Clase 0104)

un juicio por pago de despensa, lo primero que hago, me voy al registro de la propiedad inmueble, solicito quién es el dueño, o sea, el titular, el dominio de esa unidad funcional, y en el formulario voy a poner matrícula 19341 barra, por ejemplo, es el tercero A, 15. Entonces el registro sabe que...

45:50

S… Speaker 1 (Clase 0104)

15 es el tercero A, para mí tercero A, para ellos no, es el 15. Entonces me va a informar quién es el dueño. Ellos nos llaman asiento. Van poniendo por cada asiento todos los...

46:05

S… Speaker 1 (Clase 0104)

propietarios que fueron pasando por esa unidad funcional y me va a decir si está embargado, si está hipotecado, si ya levantaron la hipoteca, etcétera, etcétera. Bien, entonces esa es una de las inscripciones, la primera.

46:25

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Si no tenemos el número de matrícula escrito, el reglamento no puedo hacer nada. Y la otra es la que tiene que hacer el administrador. Con ese reglamento se tiene que ir a la agencia de ARCA a tramitar el número de quit del consorcio.

46:57

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Trabajar. Y acá viene un llamado de atención para los administradores nuevos. ¿Por qué? Vamos a hablar un poco de luz y costumbre, qué es lo que pasa en los edificios nuevos. En general, un administrador puede conocer a un ingeniero, un arquitecto de una firma constructora y lo recomienda para administrar el nuevo edificio.

47:31

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Entonces le habla y le dice, bueno, te vamos a nombrar administrador en tal consorcio, habla con el escribano a ver cuando usted tiene el reglamento y empieza a trabajar. Y tras cartón, tras cartón, le ofrece al encargado del edificio. Esto ocurre en el 90% de los casos. O sea...

47:55

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Ellos lo llaman oficial de obra, que es el que tuvo a cargo la construcción del edificio, o sea, lo conocen muy bien, y se lo recomienda al administrador que lo pruebe, a ver qué le parece, que puede ser candidato a encargado. Bien, entonces, ¿qué pasa? Que ha habido un problema que se tiene que mover el administrador. ¿Por qué?

48:25

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Porque el señor que me recomienda la firma constructora viene corriendo al edificio a hacerse cargo de la portería. Ya tiene su puesto para él, ¿no es cierto? Entonces empieza a trabajar en el consorcio y ¿qué pasa? Está en negro.

48:46

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Con el agravante, que si este señor llega a tener un accidente de trabajo, se cae de la escalera, el ascensor todavía le falta una puerta, etcétera, etcétera, porque ustedes saben que los propietarios están muy apurados en mudarse a un edificio nuevo y faltan terminar muchas cosas y se mudan igual. Entonces, esto es bastante peligroso. Bueno, entonces el encargado, entre comillas, empieza a trabajar.

49:15

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Y está en negro, con el agravante de que le puede pasar algo y no tiene AR. No está declarado en ningún lado. Entonces, ojo con este tema. ¿Por qué les digo esto? Porque la firma constructora, una vez que se lo da al administrador y fue a trabajar al consorcio, ya directamente le dio de baja. Ya no lo tiene más como empleado. Entonces, ojo con este tema.

49:45

S… Speaker 1 (Clase 0104)

El administrador tiene que presionar al escribano para apurar el tema de la inscripción con la matrícula en el registro, porque si no, no puede sacar el número.

50:01

S… Speaker 1 (Clase 0104)

¿Puedo hacer una pregunta? ¿Y cómo se designa ese administrador nuevo si no hay todavía gente en el consorcio? Solamente está el constructor. No tiene nada que ver. O sea, al señor lo nombraron al reglamento y va a ser el futuro administrador. Y yo como nuevo administrador lo primero que hago es ir a conocer al consorcio. Y el constructor va a decir, bueno, organizalo. ¿Qué quiere decir organizalo?

50:28

S… Speaker 1 (Clase 0104)

y tener a la gente, hacer un presupuesto de lo que van a gastar, hacer los cambios de la luz, porque tienen luz de obra y van a tener que poner la luz a nombre del consorcio. Entonces voy a necesitar, fíjense ustedes, todos los trámites que necesito el reglamento de propiedad horizontal con nueva matrícula. Si no, no puedo hacer nada. El seguro, lo primero que le va a pedir, aparte del reglamento,

50:58

S… Speaker 1 (Clase 0104)

¿Qué? ¿Qué le va a pedir el seguro? El cuide el consorcio. Si no, no se lo va a querer asegurar. Y una de las obligaciones que tiene el administrador y que corre con su cabeza es asegurar el edificio. O sea, la responsabilidad del administrador es él asegurar el edificio. No interesa el valor. Generalmente se toma como mínimo el valor fiscal.

51:27

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Y ahí sí, una vez que lo tiene asegurado, entonces ya se queda tranquilo. Pero para eso necesita el material que yo les comenté, el reglamento del propiedad horizontal con su número de matrícula y el quit. Recién ahí va a poder empezar a trabajar.

51:45

S… Speaker 1 (Clase 0104)

recién ahí va a poder hacerle anotar al nuevo trabajador encargado si en el súper fateli todo lo que vamos a ver después sí para ponerlo en blanco hacerle los descuentos que como corresponde hacer el recibo de sueldo etcétera etcétera tan entonces si no tengo eso no puedo hacer nada con el agravante que si llega a pasar un accidente bueno ahí los quiero ver

52:14

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Entonces, ojo con este tema. Apurar al escribar. Bien. No se puede... No, porque yo necesito el encargado y bien esté el edificio disponible, ¿no? Generalmente no coinciden los tiempos. Digo, no se puede esperar para nombrar un encargado hasta tener el reglamento. A veces esos tiempos no se condicen, ¿no?

52:38

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Lo que pasa es que, como les comenté antes, la gente se empieza a mudar al edificio y no está terminado. Y la gente me dice, yo tuve que entregar mi departamento o mi casa y tengo un poco en la calle, vengo acá. Pero mira que falta el ascensor, me arreglo sin ascensor. Falta conectar el gas. Bueno, espero. Es así, es todo así.

53:02

S… Speaker 2 (Clase 0104)

¿Pero se pueden mudar igual sin tener todo eso? ¿Y cómo se lo prohíbe usted si son propietarios?

53:11

S… Speaker 1 (Clase 0104)

¿Quién está al final de obra? ¿Quién está no sé qué? No sé cómo se dice. Bueno, pero lo del final de obras, olvídense porque eso tarda muchísimo. No hace falta un final de obra para... Para mudarse. Incluso se lo dan de hecho después con el tiempo. Pero el tema es que el administrador se le empieza a llenar el edificio de gente y necesita un encargado porque si no, todos los problemas le van a él. Cuando no hay encargado...

53:40

S… Speaker 1 (Clase 0104)

La gente llama al administrador. Y ahora viene el otro problema. Distinguir al administrador de la firma constructora. ¿Por qué? Porque la gente le empieza a dar todos los reclamos al administrador en lugar de la firma constructora. O sea, no me anda la cortina de enrollar, me falta tal cosa, no me colocaron esto, el calefón no prende. No son problemas del administrador.

54:09

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Entonces, las firmas constructoras serias dejan siempre un capataz en el consorcio para ir solucionando todos estos problemas, ¿sí? Completando lo que falta, no anda la cortina a la regla, etcétera, etcétera. Es a esa persona a la cual se tienen que dirigir y no al administrador. El administrador está para administrar el edificio, ¿sí? No para reparaciones.

54:38

S… Speaker 1 (Clase 0104)

o de perfectos que dejó la firma constructora. ¿Está claro? Bien. Después vamos a hablar el tiempo que tienen para reclamar los defectos y demás. Una cosa que no me quedó claro, disculpe. ¿Una sola cosa no le quedó claro? ¡Qué bien! Está la empresa constructora y eso fue...

55:00

S… Speaker 2 (Clase 0104)

designar sin ningún propietario al nuevo administrador por el reglamento? No, no, no. La firma constructora tiene el derecho de colocar el administrador que quiere. Ok. Porque figura en el reglamento. Tiene que colocar obligatoriamente en el reglamento un administrador, que va a ser el primero. Después si no están de acuerdo, como dijimos en el artículo, en la primera asamblea lo cambian, se acabó.

55:28

S… Speaker 2 (Clase 0104)

pero tiene obligación de colocarla. Por eso, cuando hace los trámites el administrador ante ARBA, AFIP, y el banco, la firma de seguros y demás, no tiene que llevar la designación como llevan los que siguen. Lleva directamente el reglamento, porque en el reglamento está él.

55:56

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Entonces no hace falta el resto, ¿me explico? Correctísimo, gracias. Bueno, muy bien. Entonces estamos con el tema de la inscripción, súper importante, y ahí es donde tiene que actuar el administrador ante un edificio nuevo. Ahí tiene que trabajar bastante. Y vamos a pasar al tercer tema, que es el del contenido. Bien.

56:26

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Vimos el artículo 2056 del código que hablaba sobre algunas cosas del contenido del reglamento. Vamos a lo que nos interesa. En las primeras hojas del reglamento aparece lo que nosotros llamamos la razón social. ¿Qué es la razón social de un edificio?

56:52

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Y es consorcio de propietarios, Pampa 2020, barra 22, barra 24, barra 26, barra 28, barra 30, barra 32. ¿Por qué digo todo eso y pongo barra tanto? No, porque tiene que estar así, como está exactamente como figura en el reglamento, porque si no después van a tener problemas con el gobierno de la ciudad, con la partida, porque la partida puede que tome...

57:21

S… Speaker 2 (Clase 0104)

una parte para el local, otra dirección para el consorcio, otra dirección para el garaje, entonces tienen que poner textual cómo está y cómo figura en el reglamento de propiedad horizontal. Claudio levantó la mano. Lo escucho. Perdónenme que lo moleste. No, por favor. ¿Quién inscribe en ARCA la razón social?

57:48

S… Speaker 2 (Clase 0104)

¿Cómo inscribe la razón social? No, no, no. En Arca, usted el trámite que tiene que hacer es sacar el quit del consorcio, para lo cual lleva el reglamento de propiedad horizontal donde figura la razón social. La razón social va a tener un quit, que es la administración del consorcio. Es el que sacó el administrador.

58:13

S… Speaker 1 (Clase 0104)

El administrador es el que hace la tramitación, el gestor, con un... Claro, claro. O sea... O sea, ¿cómo llevo un acta? Digo, voy al acta, soy el administrador, acá tengo el poder y saco el juicio. No, eso es lo que no entiendo. Sí, sí, sí. A ver...

58:28

S… Speaker 2 (Clase 0104)

El reglamento de propiedad horizontal le dice cuál es la razón social. El consorcio de propietarios no le pone el quit número tal, no, porque no tiene el quit. No, no da el arca, ya lo sé. Claro. Entonces, el que le saca el quit es el administrador a esa razón social. ¿Está claro? Entonces, arca del reglamento toma la razón social, quit número tal. Y ahí se lo otorga.

58:58

S… Speaker 1 (Clase 0104)

¿Está claro? Sí, pero tiene que llevar un acta, algo que diga que es el mandante, que es el administrador. No hace falta porque ya... No, no, no, no, porque ya está en el reglamento nombrado. Le dije que el primer administrador figura en el reglamento de propiedad horizontal. Ya está ahí. No hace falta llevar ningún nombramiento porque ya está nombrado. Eso lo puso la firma constructora. ¿Entienden?

59:30

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Disculpenme, por eso le hago la consulta. No, no, está bien. ¿Lo entendió? Ahora sí. Ah, bueno. Perfecto, perfecto. Por eso es importantísimo, fíjense ustedes, insisto mucho, en el tema del reglamento de propiedad horizontal. Porque si no, no pueden hacer nada directamente. Principalmente un edificio nuevo. No se puede mover si no tiene el reglamento inscrito en el registro. ¿Está claro? Bien. Continuamos.

1:00:00

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Perdón, Santiago, ¿y cuántos días puede llegar a tardar esa inscripción? ¿Depende del registro que le toque? No, no, depende de la escribanía. Ah. Depende de la escribanía. ¿Directamente? Sí, el registro no tarda tanto. 48 horas lo tiene. Es una inscripción, no tarda tanto. El tema es que se mueva la escribanía. ¿Es presencial la inscripción?

1:00:23

S… Speaker 1 (Clase 0104)

La tienen que llevar, sí, sí, es presencial. La llevan a escribanos, sí, sí. A parte ellos están acostumbrados, van y vienen del registro. Bueno, aparte de la razón social, los reglamentos hablan de la división del edificio, que esto también lo hace el agrimensor, la cantidad de pisos, plantas, azoteas, todo, y le va a colocar según plano.

1:00:54

S… Speaker 1 (Clase 0104)

O sea que el plano va a ser un anexo del reglamento de propiedad horizontal. Ya vamos a hablar, si no tengo el plano, si no tengo el reglamento, dónde lo consigo y demás, más adelante. Entonces va a enumerar primero los sectores de propiedad exclusiva. Enumera las unidades funcionales.

1:01:18

S… Speaker 1 (Clase 0104)

el piso, las medidas por metros cuadrados cubiertos, semicubiertos, descubiertos, es decir, la unidad funcional número uno compuesta de tantos metros cuadrados cubiertos, tantos semicubiertos y tantos descubiertos. La unidad funcional número tres, integrada por... y va enumerando a todas las unidades funcionales, exclusivas, las medidas y demás.

1:01:48

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Esto, que por suerte se derogó, había que informarlo, hasta el año pasado, a ARCA, todas las unidades que tenían más de 100 metros y que pagaban más de 32.000 pesos de pesos. ¿Sí? Que ese importe quedó, ¿no? Bastante chico. Entonces, el administrador observaba, tenía que leer el reglamento,

1:02:19

S… Speaker 1 (Clase 0104)

y todo el que tenía más de 100 metros estar atento el mes que pagara más de 32, informar mediante un formulario al ARCA quién era el propietario, los metros que tenía y demás. Y aparte de eso, si es el mismo propietario en el mismo consorcio o en un consorcio que también administraba ese administrador,

1:02:47

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Tenía otro departamento, o la cochera, o una baulera, que era propietario en otro lado, lo tenía que informar también. Todo se sumaba. Y si daba más de 100, lo tenía que informar. Si daba menos, se tenían que cumplir las dos condiciones.

1:03:04

S… Speaker 1 (Clase 0104)

¿Sí? Los 100 metros y los 32. Si una de las dos no daba, no se informaba. ¿De acuerdo? Bueno, eso a título ilustrativo, porque ya a partir de este año ya no va más, lo han derogado, un dolor de cabeza porque...

1:03:20

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Para los administradores, dolor de cabeza, ¿no? Porque muchos propietarios no querían que informaran ARCA los bienes que tenían, cuánto pagaban despensas, si tenían coche al otro lado, etc. Entonces, la eterna discusión. El administrador quería cumplir con la ley y los propietarios se enojaban. Bueno, por suerte está derogado. Y después habla de los sectores de propiedad común.

1:03:48

S… Speaker 1 (Clase 0104)

que le coloca, además de los enumerados en el artículo 2041 del código que nosotros vimos, y suma los específicos de ese edificio. La maquinaria, si tiene caldera, termotanque, etc. Luego viene otra cosa importantísima del reglamento, que es el destino.

1:04:18

S… Speaker 1 (Clase 0104)

¿Qué destino tiene el edificio? Puede decir que el destino es vivienda exclusivamente a excepción, por ejemplo, de la unidad funcional número uno que podrá ser destinada a negocio. Puede decir exclusivamente para vivienda familiar. Puede decir que se puede instalar oficinas, consultorios, etcétera, etcétera.

1:04:49

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Pero tengo que fijarme donde dice destino. ¿Por qué? Porque supónganse ustedes de que...

1:05:00

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Yo compro un departamento para poner mi estudio, y resulta que el reglamento dice que es exclusivamente vivienda familiar. No puedo. Entonces, las inmobiliarias, cuando venden alguna unidad funcional, llaman a las administraciones y consultan.

1:05:19

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Ellos le dicen apto profesional. Dígame, tengo a la venta tal unidad, ¿es apto profesional o no? Y el administrador le dice, no, mira, por reglamento es exclusivamente familiar. Bueno, le digo porque hubo varias estafas con este tema. Se sabe que a veces las inmobiliarias por vender, sí, no pasa nada, no le van a decir nada. Y después resulta que le llega una carta de documento.

1:05:47

S… Speaker 2 (Clase 0104)

al nuevo propietario diciendo que no puede tener estudios, no puede recibir gente. Y el señor compró, hizo una inversión y se clavó por culpa de la inmobiliaria. Entonces, mucho cuidado con esto. Perdón, y con el uso de parálisis temporarios, por ejemplo, parálisis B&B, ¿y eso tiene que estar también especificado o se puede? Ese es un tema muy puntual. ¿Por qué le digo esto?

1:06:11

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Porque en los viejos reglamentos no existía el alquiler temporario, directamente. Eso es una cosa nueva de hace un par de años, o tres o cuatro años, no más. Entonces, en los viejos reglamentos usted no va a encontrar esto. Pero después vamos a ver, más adelante, espero que nos dé tiempo, cómo tenemos que hacer con respecto al alquiler temporario. Bien.

1:06:44

S… Speaker 1 (Clase 0104)

También puede decir el estilo, varios reglamentos lo dicen, que está permitido la instalación de oficina, consultorio, únicamente si lo ejerce el propietario.

1:07:01

S… Speaker 1 (Clase 0104)

O sea, que el propietario tenga su vivienda y destine parte u otro departamento para tener su estudio. Entonces sí, lo puede hacer. ¿Está claro? Porque el reglamento lo autoriza.

1:07:16

S… Speaker 1 (Clase 0104)

En general, lo que se trata es también de proteger un poco a los propietarios y que no solamente las unidades funcionales, sino también si llega a tener locales, ¿qué le van a poner en el local? Supónganse ustedes que le pongan una pescadería. En la entrada de la puerta de mi casa, una pescadería.

1:07:44

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Entonces, claro, van a poner el grito en el cielo. ¿Qué dice el reglamento? ¿De acuerdo? Con respecto al destino. ¿Dice que está prohibido instalar en los locales venta de artículos pedecederos? Si no lo dice, está permitido. Entonces, ojo con este tema.

1:08:06

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Por eso es importantísimo, cuando se da en venta o en alquiler, que la inmobiliaria esté enterada del destino que tiene cada unidad funcional, tanto propietarios de vivienda como locales. Bueno, con respecto a porcentuales, cada unidad funcional tendrá el suyo. Esto, como dijimos, lo calcula el reglímenzol.

1:08:35

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Y la suma de todos los porcentuales debería dar 100%. ¿Por qué digo debería? Porque no da 100%. En muchos casos no da 100%. Y ahí ustedes van a notar que a veces el agrimensor trabaja con tres decimales para poder llegar. Con dos es lo lógico, ¿no? Pero a veces trabajan con tres.

1:09:01

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Y se van a encontrar a veces que la suma de los porcentuales le da 99,90 o 100,60. Entonces, ¿qué hace el administrador si se encuentra con esto? Porque cuando haga su cálculo de despensa y quiera recuperar el dinero, o le va a sobrar o le va a faltar, de acuerdo a la obligatoriedad que tienen de respetar los porcentuales.

1:09:30

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Entonces, si le pasa este tema, lo que debe hacer en la primera asamblea es comunicarle a los propietarios que el reglamento tiene un problema que o va a sobrar plata o va a faltar. Entonces se crea una cuenta, como hacemos en contabilidad, y cuando presenta al final el estado de cuentas anual, ahí va a aparecer en más o en menos esto que nos falta cobrar o que nos sobra en plata y lo destinaré.

1:10:01

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Bien, así se sale de este tema. Pero no se puede, por favor, como yo he visto en varias auditorías, que el administrador a las dos o tres últimas unidades le redondee para que le dé 100. Ojo con este tema, no se puede hacer esto. Hay que respetar los porcentuales que vienen en el reglamento. Bien, hay tres clases de porcentuales.

1:10:30

S… Speaker 1 (Clase 0104)

que se llaman de dominio los fiscales y para los gastos. Esto lo van a encontrar generalmente en los reglamentos más antiguos. En los modernos ya directamente viene un solo porcentual, que generalmente es el mismo que el fiscal, el que utiliza el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

1:10:58

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Perdón, dijo tres, de dominio fiscal y para gastos, para dividir los gastos, que es el que me interesa a mí, para dividir los gastos. Yo tengo que tomar eso. Son muy pocas las diferencias, pero venía así. En los nuevos, en general, viene uno solo, con el agravante de que no debiese venir uno solo. ¿Por qué? Supónganse ustedes de que el edificio tenga...

1:11:29

S… Speaker 1 (Clase 0104)

unidades de vivienda y tenga cocheras. Entonces, a mí me vienen los gastos y me va a venir el gasto de sur del edificio, o sea, palieres, ascensores, etc. Y me va a venir otra factura de luz por los gastos de la cochera. Me va a venir una VL.

1:12:01

S… Speaker 1 (Clase 0104)

de la cochera y no me va a venir el ABL de las unidades funcionales porque lo reciben de forma individual, ¿sí? Entonces yo no puedo sumar todo, dividirlo, no. Unos tienen cocheras, otros no, ¿sí? Entonces debiese venir dos porcentuales. Uno, que es el que pagan todos, que es lo que pagan todos. Eso es el encargado, las cargas sociales, los gastos típicos del consorcio, reparaciones y demás.

1:12:30

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Y el otro, exclusivamente, por ejemplo, para el garage. Entonces, ahí pondré el ABL del garage. Pondré AISA del garage, que viene global. Alguna reparación que hemos hecho en el garage, etc. Entonces, ¿qué pasa? Los nuevos agrimensores son un poquito vagos.

1:12:58

S… Speaker 1 (Clase 0104)

y no les colocan el segundo porcentual, y a veces tenemos vivienda, garaje, locales, galería, y necesito los porcentuales, porque lo que paga uno no tiene nada que ver con el otro, y no los tengo. Por lo tanto, lo voy a tener que crear.

1:13:16

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Esto no significa modificación de los porcentuales, porque legalmente yo no puedo modificar un porcentual, salvo que cambie el reglamento. Pero también la ley me dice que tengo que cobrar a cada uno lo que le corresponde, por lo tanto debo crear...

1:13:37

S… Speaker 1 (Clase 0104)

el porcentual B, C, D, lo que sea necesario, para cobrarle a cada uno lo que corresponde y obtener así el 100% de lo que gasté en el mes y que lo pague cada uno que tiene su gasto. Bien, ¿cómo crear este porcentual y demás? Lo vamos a ver en el título de despensas más adelante, ¿de acuerdo? Si no, los voy a marear con todo.

1:14:10

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Muchos reglamentos hablan del presupuesto. Dicen que anualmente el administrador, al presentar su rendición de cuentas, debe exhibir en la asamblea el presupuesto para el próximo ejercicio, como se hace en las empresas. Este tema quedó un poco relegado, como ustedes pensarán, por el tema inflacionario.

1:14:47

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Porque era un disparate aprobar un presupuesto para el año próximo, ¿sí? Se imagina con el 26% que teníamos mensual de inflación, nada que ver. Entonces ya directamente no se presentaba...

1:15:00

S… Speaker 1 (Clase 0104)

ningún presupuesto y nos arreglamos como podíamos, ¿no es cierto? Pero lo lógico es volver nuevamente al presupuesto y hacerlo aprobar por la Asamblea.

1:15:15

S… Speaker 1 (Clase 0104)

En el presupuesto vamos a tener no solo los gastos rutinarios, ordinarios que tiene todo consorcio, sino también algún gasto que pueda ser extraordinario, alguna obra que habrá que hacer al consorcio, cómo la vamos a enfrentar, cuotas, anticipos y demás. Y termino con el tema de las expensas, porque las expensas no son una sola.

1:15:43

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Las expensas son varias, hay varias clases de expensas. Unas son las más comunes, que es la que generalmente tienen todos los consorcios, a la mayoría, que se llaman expensas reales a mes vencido. Ese es el título, diríamos, formal. En la jerga se le dice expensas vencidas. El otro es adelantadas.

1:16:09

S… Speaker 1 (Clase 0104)

que se utiliza mucho, por ejemplo, para Country, Barrio Cerrado, o de Losas Torres, Puerto Madero, que necesitan cobrar antes para poder tener el dinero. Otra clase son las expensas fijas. Recuerden la época de Domingo Cavallo. Había expensas fijas. Todos los meses se pagaban mil pesos de expensas. Y no había ningún problema. Y seguíamos con la expensa fija.

1:16:38

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Estaba de masas la expensa, todo el mundo sabía que pagaba mil pesos. Bueno, en esa época se acabó, desaparecieron las expensas fijas. Y después están las expensas, que diría yo, mixtas, que es la que hoy en día, en la práctica, hace el administrador.

1:16:57

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Porque el administrador tiene que hacer un poco de malabarismo con las expensas, ¿no? O sea, aplica obviamente lo que corresponde por ley, que son las expensas reales a mes vencidos. ¿Por qué digo lo que corresponde por ley? Porque las expensas se hacen en una especie de formulario que ya vamos a ver, que es el que obliga al gobierno de la ciudad. Y dice que los gastos son los de ese mes vencidos, ¿sí? Pero ¿qué pasa? Si yo coloco...

1:17:28

S… Speaker 1 (Clase 0104)

La factura de gas, supongo que mi consorcio tenga calefacción, y hay dos meses, a veces tres, depende de lo que dure el invierno, que la factura de gas es impresionante lo que viene, tres, cuatro millones de pesos. Y yo no puedo poner de golpe en las expensas cuatro millones de la factura. Entonces el administrador ¿qué hace? Hace una previsión, decir, bueno, a ver.

1:17:57

S… Speaker 1 (Clase 0104)

voy a poner anticipo metro gas puede venir tres millones un millón y medio si y el mes que viene cuando venga cuando viene la factura pondré metro gas total tres millones menos anticipo mes anterior 1500 total de 500 si un millón y medio entonces eso es un poco

1:18:21

S… Speaker 1 (Clase 0104)

lo que hacemos los administradores ante eventos como este. Esto no está muy bien explicado. Hemos discutido bastante con las empresas que se dedican a hacer expensas, liquidar sueldos y demás que los administradores delegan, tercerizan.

1:18:49

S… Speaker 1 (Clase 0104)

porque estas empresas tienen algunos defectos cuando hacen las expensas.

1:18:56

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Yo justamente estoy preparando una charla que voy a dar a una comuna, creo que el mes próximo, sobre el tema de, todavía no encontré el título, al principio lo tenía como estafa en las expensas, pero me pareció un poco grosso el tema estafa, así que le voy a cambiar la palabra y voy a poner otra, pero irregularidades me gusta más. ¿Qué es lo que hacen estas empresas que tercerizamos en las expensas que no tienen que hacer?

1:19:23

S… Speaker 1 (Clase 0104)

y la gente no se da cuenta, porque no lo hacen ver. Yo después, si tenemos tiempo, se los voy a explicar. Bueno, por si contratan el de mañana a una de estas empresas, sepan que le están metiendo el perro en tal cosa. Bien, acciones con respecto a los deudores. También los reglamentos de propiedad horizontal hablan qué tenemos que hacer.

1:19:53

S… Speaker 2 (Clase 0104)

cuando una unidad funcional no paga la expensa.

1:20:00

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Insistí, siete veces en el articulado del código decía que era obligatorio para las expensas, ¿recuerdan? Bueno, entonces les dije, el juicio de expensas está ganado antes de presentarlo, porque directamente lo dice el código que son obligatorios. Pero los reglamentos le dicen diversas formas, si no dice nada mejor, pero alguno siempre dice algo, generalmente dice que pasado dos meses,

1:20:29

S… Speaker 3 (Clase 0104)

60 días.

1:20:31

S… Speaker 2 (Clase 0104)

del vencimiento de la expensa y si los propietarios no han abonado, el administrador puede, previa notificación, iniciar las acciones legales para su cobre. Otros reglamentos muy viejos dicen que tienen que pedir permiso al consejo o a la asamblea para poder iniciar acciones legales. O sea, puede intimar pero no puede iniciar juicio. Pero en general se está tomando la pauta de que quede libre.

1:21:00

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Y dice que a partir de los dos meses la Administración puede iniciar acciones. ¿Sí? Bien. Después, habla también los reglamentos del certificado de deuda. Perdón, perdón Santiago, pero para esto, dos meses para iniciar acciones legales, pero para intimar, no. Intimar apenas venció.

1:21:26

S… Speaker 2 (Clase 0104)

¿O tiene que esperar también? No, no, no. Usted no puede, digamos no puede, no debe intimar a los 30 días una persona no le pagó la expensa. Usted no puede mandar una intimación. Porque le pudo pasar algo, está de viaje, está enfermo, no se enteró, no le llegó la expensa. Un mes, nada. Directamente como si hubiese pagado.

1:21:50

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Por eso los reglamentos dicen a partir del segundo mes. Ahí sí. Porque ya le viene la deuda anterior. Entonces usted tiene que dar cuenta que no pagó. Ya vamos a ver cuál es el procedimiento que se debe realizar antes de hacer una acción legal. O sea, hay varias cositas que tenemos que hacer que generalmente dan un buen resultado y no hace falta llegar a la instancia legal. ¿Sí? Bien.

1:22:19

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Bueno, vamos a parar, tomando los 10 minutos, baño, café y continuamos, ¿de acuerdo? No me parece que lo pueda entrar. Ok, le digo que había una persona que se había caído. Lo sacaron, no puedo. Ok, y otra consulta más.

1:23:55

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Lo estábamos hablando acá en el chat. Está subida solamente la clase 1, faltan las 2, 3 y 4, puede ser. No subieron todavía en el drive. ¿De las mías? No, también nos falta la de la otra expositora, que ahora no me acuerdo el nombre, Viviana. Ah, Viviana. Porque era la clase 2, me parece que la vivió y yo también. No, yo no la voy a mandar por clase. Yo, después del fin de semana largo, le voy a mandar posiblemente...

1:24:22

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Todas las clases, para que ustedes las puedan ir siguiendo. Lo que pasa es que las primeras, como son puros artículos del código, por eso no... Con el código yo tiempo. Pero van a tener... La doctora Viviana también tiene todo lo que dio. Perdón, no le interesa. Carolina, ¿cómo dice? Que lo que envió la doctora Viviana como clase 1, también tiene lo que vimos en las clases siguientes con ella.

1:24:50

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Bueno, correcto. Yo voy a hacer lo mismo. Así ustedes tienen por anticipado los temas.

1:25:01

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Gracias Santiago. Pero pienso que en la semana próxima se los voy a mandar. Si no, el 100%, el 70, 80% seguro. Bueno, vamos a continuar. A ver dónde habíamos dejado. Bueno, seguimos con... A ver si terminamos de hablar del reglamento de propiedad horizontal. Habla también del tema...

1:25:31

S… Speaker 3 (Clase 0104)

Todos los reglamentos de propiedad horizontal hablan del tema de los daños a las partes comunes. Hay un párrafo que le van a decir que cuando se daña una parte común serán a cargo del causante y que si no se individualiza, bueno, serán a cargo del consorcio. Hoy esto es bastante fácil de aplicar.

1:25:58

S… Speaker 2 (Clase 0104)

porque en general la mayoría de los consorcios tienen una cámara en la entrada del edificio, que no es una cosa tan cara y es bastante práctica justamente para estas cosas, aparte de la seguridad.

1:26:19

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Por ejemplo, saquen al perro a la mañana temprano y el perro haga sus necesidades antes de llegar a la puerta y los señores dejan todo y se van con el perro, vuelven, se van y la gente sale y se encuentra con toda la novedad de lo que dejó el perro y nadie fue, ¿no? Hasta que...

1:26:41

S… Speaker 1 (Clase 0104)

El encargado va a la cámara, se fija y fue el señor el séptimo que sacó el perro, le dice la hora y todo. Entonces no tiene forma de negarlo. Así que como aquel que me acuerdo que tenía un perro enorme.

1:26:58

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Y una mañana salió desesperado el perro y se llevó el vidrio de la puerta, de la parte de abajo, de la puerta de entrada y lo bajó, ¿no? Por razón que se pegó el perro, pero bueno, estaba desesperado y se tragó el vidrio.

1:27:13

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Y también, ninguno fue, ninguno fue, pero en la cámara apareció. Entonces el administrador, ¿qué hizo? Le mandó la factura al propietario diciendo, y cuando llamó para prender, el señor quiere verse en la cámara, fue tal día, tal hora. No dijo nada y la pagó. Así que por eso le digo que es una buena inversión, aparte de la seguridad.

1:27:37

S… Speaker 3 (Clase 0104)

Bueno, entonces queda claro que el que rompe paga, en una palabra y resumiendo, en un consorcio. El edificio, dicen los reglamentos, obligatoriamente tiene que estar asegurado y permanentemente contra incendio y responsabilidad civil.

1:28:00

S… Speaker 3 (Clase 0104)

y esto es a cargo del administrador recuerden que esta responsabilidad del administrador que el edificio te ha asegurado y se asegura en una póliza especial que es para consorcios que se llama póliza integral

1:28:20

S… Speaker 1 (Clase 0104)

esta la van a ver con Jorge Scampini cuando vean van a ver todo el tema de seguros todos los seguros lo van a ver con él así que ahí le pueden preguntar a todos los que quieran pero este sería el principal seguro y obligatorio que tiene que tener todo consorcio y que corre por cuenta del administrador

1:28:50

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Bueno, después también los reglamentos suelen hablar, aparte de los daños o seguros, de las obligaciones de los propietarios, donde dicen, recuerdan, debe comunicar sus datos y cuando tienen algún domicilio especial. Si no, la obligación del administrador, comunicaciones al edificio.

1:29:11

S… Speaker 1 (Clase 0104)

ejecutar las reparaciones para no causar daños al resto y solicitar autorizaciones para obras cumplir y hacer cumplir este reglamento. Y después habla del administrador, nombramiento y condiciones, habla de que es el mandatario, que hay un registro de propietarios, etcétera, etcétera, que ya hemos visto. Bueno, finalmente, los reglamentos.

1:29:40

S… Speaker 3 (Clase 0104)

Hablan de lo que se denomina el ejercicio financiero. Así como las empresas tienen su cierre anual, los consorcios también lo tienen. Esto viene en el reglamento, ya con una fecha determinada, y dice que el ejercicio cierra todos los...

1:30:00

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Supónganse, 31 de diciembre de cada año. Yo no sé a qué escribano se le ocurrió poner que el 31 de diciembre debe cerrar y tiene que hacer, como ya hemos visto en el artículo anterior del código, hasta 60 días para hacer la asamblea.

1:30:20

S… Speaker 1 (Clase 0104)

O sea que tengo que hacerla en enero o febrero. ¿Y quién viene a la asamblea en enero y febrero? Nada. Entonces, lo que se hace generalmente cuando se comete este error de poner el 31 de diciembre, es en la primera asamblea modificar la ficha. O sea, diciendo que en esa época es prácticamente imposible.

1:30:42

S… Speaker 1 (Clase 0104)

juntar a la gente, se pasa para tal fecha y ya queda directamente, por simple mayoría, la nueva fecha del cierre de ejercicio. ¿Sí? Bien. A ver. Ahí me llegó a admitir. A ver si... Ahí está. Tengo alguna persona en el chat. Si quieren hacer alguna pregunta, nos hagan problema. Interrúmpame. Nos hagan... A mí no me molesta. Mientras sea que estemos hablando del tema...

1:31:15

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Pregunten todo lo que quieran, no se hagan problema. Bueno, les decía... Perdón, una sola pregunta. Cuando dice el ejercicio financiero, el balance es sumas y saldos nada más, el que hace el administrador, ¿no? Ya vamos a llegar, ya vamos a llegar, ya vamos a llegar. A ver, las clases son virtuales.

1:31:47

S… Speaker 1 (Clase 0104)

No puedo ver las manos de todo y hacer las preguntas que normalmente yo hago al principio, pero me quedo por la experiencia, casi, no sé, 38 años que estamos dando el curso, algo hemos aprendido. Entonces sé que los alumnos que vienen a este curso no vienen todos para sacar la matrícula y ser administradores.

1:32:08

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Hay muchos que vienen, generalmente contadores, porque su cliente le dice, mira, tengo las espesas, está bien esto, está bien calculada y no saben por dónde agarrar, entonces en el curso. Otros que lo llaman para hacer una auditoría de consorcio y no tienen la más pálida idea, porque no es una empresa esto, es distinto.

1:32:28

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Bueno, o sea que hay público para todo acá. Alguien que ya hizo algún curso, tiene idea, alguien que ya está ministrando, alguien que nunca ministró, o sea que tengo un poco de todo, por eso yo hablo a nivel básico, ¿sí? El que sabe mejor, el que no sabe le viene bien, ¿de acuerdo? Entonces, esa es la experiencia que yo tengo, así desde todos los que concursan.

1:32:53

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Y bueno, en general, como yo no di la primera clase, esta vez nunca digo Viviana porque tenía que viajar, yo en la primera clase siempre digo estas cosas, interrumpan las veces que crean conveniente, siempre y cuando sea del tema o tenga que ver con el tema que estamos charlando, porque nos enriquecemos todos.

1:33:18

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Y no se enojen, si el profesor cualquiera le dice, mire, eso no le puedo contestar porque lo vamos a ver la clase próxima o lo van a ver casi al final porque si no es repetitivo, ¿de acuerdo? Y lo otro que les digo es a los contadores exclusivamente, que sé que son unos cuantos, olvídense en este curso de la palabra balance. ¿Está?

1:33:43

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Y es más, olvídense de balance y sociedades. ¿Por qué? Porque no tiene nada que ver con la propiedad horizontal. Si no, no van a entender muchas de las cosas que van a venir. Principalmente la pregunta que me hicieron recién. Sobre estado de cuenta, rendición de cuenta. Es algo especial para los consorcios. En el consorcio no existe el balance. Entonces, ya lo vamos a ver en su momento.

1:34:13

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Y un capítulo que se llama rendición de cuentas, que creo que lo va a dar Jorge eso. Así que ahí le van a hacer todas las preguntas que quieran. Pero no hay balance. Sí vamos a volver y vamos a introducir obligatoriamente el balance cuando al final de todo hablemos de los emprendimientos urbanísticos. O sea, Cantri, Barrio Cerrado y demás. ¿De acuerdo? Bueno, muy bien.

1:34:44

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Hablamos del ejercicio financiero y los reglamentos, algunos de ellos, algunos de ellos, los antiguos, casi ninguno, hablan del consejo de propietarios, que en aquel momento se llamaba...

1:35:00

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Consejo de Administración. Después vamos a ver por qué se cambió. Y dicen dos o tres palabras o dos o tres renglones nada más. Se eligen en la Asamblea y tienen que ser mínimo tres personas, nada más. No dice otras referencias. En los reglamentos modernos ya sí, directamente dice el Consejo de Acuerdo al artículo 2046 del Código Civil y Comercial donde están las atribuciones. Bien.

1:35:28

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Después también hay un capítulo que habla de las asambleas, o sea, las citaciones, las clases, la presidencia, mayorías necesarias, cómo son las representaciones, etc. Y finalmente, los reglamentos hablan de algo muy importante, que son las cláusulas especiales. No todos, algunos sí, otros no. Por ejemplo, exhibición de algún gasto a ciertas unidades.

1:35:58

S… Speaker 1 (Clase 0104)

o cambio de destino a ciertas unidades reserva de derechos para la explotación de muros a favor del vendedor por ejemplo publicidad eventuales prohibiciones para la locación de unidades complementarias etcétera etcétera y acá les aclaro y les recuerdo si el reglamento

1:36:25

S… Speaker 1 (Clase 0104)

no prohíbe determinada actividad, esto como la ley, lo que no está prohibido está permitido. ¿De acuerdo? Entonces yo no puedo decir no, el local, pescadería no. Pero el reglamento no dice nada, entonces pescadería sí. ¿De acuerdo? Es así. Bien, a ver.

1:36:53

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Ustedes como verán... Perdón, Santiago, es lo mismo que lo de las cocheras, ¿no? Si no lo prohíbe, está permitido. A alguien externo, digo. ¿El qué de las cocheras? El alquiler. Ah, sí, sí, sí, sí. Correcto, correcto, correcto. Lo que no está prohibido, está permitido. Si no lo diría, el reglamento. Bien. De todo lo que vimos, que es el reglamento de propiedad horizontal.

1:37:21

S… Speaker 1 (Clase 0104)

que es el más importante de todos y vuelvo a lo mismo, la ley como la ley misma. ¿Qué necesito yo como administrador? A ver, yo como administrador cuando tomo un consorcio tengo que hacer una cosa sí o sí para no tener problemas el día de mañana y ser más llevadera a mi actividad. Necesito tener una hojita, nada más que una hojita.

1:37:53

S… Speaker 1 (Clase 0104)

donde voy a sintetizar los puntos que me interesan del reglamento de propiedad horizontal, porque sé que lo tengo que cumplir. Entonces voy a poner en esa hojita, primero de todo, la razón social, cómo se llama el edificio. El número de matrícula, el destino del edificio, los porcentuales, los anexaré en una lista, la fecha de cierre de ejercicio.

1:38:26

S… Speaker 1 (Clase 0104)

cláusulas especiales, si es que tienen, mayorías para aprobar determinados temas y finalmente representaciones, cómo son las representaciones en las asambleas. Parte en esa hojita de tener resumido el reglamento de propiedad horizontal. ¿Y por qué digo esto? Porque esa hojita la voy a tener que tener conmigo siempre, mi carpetita.

1:39:14

S… Speaker 1 (Clase 0104)

porque si llama una inmobiliaria y me dice mira el edificio de la calle tal dígame es apto profesional o no y yo qué voy a hacer voy a buscar el reglamento y empezar a buscar a ver dónde dice no agarro mi hojita de ese edificio me fijo y ahí lo tengo mire sí mire no se acabó voy a una asamblea dígame administrador qué dice el reglamento con respecto a tal cosa mire dice tal cosa y tengo la respuesta siempre en la mano

1:39:42

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Y no como veo muchos administradores que van a una asamblea, llevan el reglamento, después vamos a ver más adelante como hacen con los presupuestos, que son desastrosos como lo exponen, y empiezan a buscar las hojas delante de toda la gente, hoja 22, 22, 40, y la gente...

1:40:00

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Después nos vamos a dar las asambleas porque son muy densas, muy pesadas. No saben organizar una asamblea. Bien. Perdón. Ya termino. Y aparte del reglamento, en esa hojita, debo colocar en el libro de actas, no se asusten, voy a tener que leer nada más que las asambleas extraordinarias.

1:40:31

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Nada más. Si hubo una judicia, bueno, obviamente, pero es muy raro que haya. ¿Por qué? Porque generalmente las ordinarias tratan temas importantes. Una obra importante, algo que no se hizo, un juicio que tuvo el consorcio, que se aprobó, que no se aprobó, la modificación del hall de entrada, etcétera, etcétera. Bueno, esas, las pocas asambleas extraordinarias, las anoto que tema que se aprobó y la fecha.

1:41:01

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Y tengo todo en esa hojita la historia del edificio. ¿Correcto? Bien, ahora sí, Fernando, pregunta. Esto que nos resumió de la hojita, ¿está en las clases? Para no volverlo a copiar, porque me faltarán un par de ítems. No sé, porque yo a veces voy improvisando también de lo que doy. No me restrinjo solamente a... No, creo que no está. Las diapositivas no están.

1:41:29

S… Speaker 2 (Clase 0104)

O sea, la diapositiva es lo básico. Y lo que yo digo, ustedes vayan escribiendo. Bueno, por eso a mí también. ¿Podría repetir los sitios entonces? Sí, sí. Yo también, porque no te llegué a completar todos. A ver. ¿Qué necesito del reglamento? Entonces, la razón social, matrícula, destino, en una hojita aparte, anexada, todos los porcentuales con las unidades, ficha de cierre de ejercicio,

1:42:06

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Si tiene cláusulas especiales, mayorías para aprobar determinados temas y representaciones en la Asamblea. Con eso tengo todo. Y dijo también, disculpe Santiago, lo de anotar las pesas y los temas tratados en la Asamblea Extraordinaria. Extraordinaria, sí, sí. Eso del libro de actas. Me faltó la última después. ¿Mayorías especiales? Representaciones.

1:42:42

S… Speaker 1 (Clase 0104)

¿Cómo son las representaciones? Gracias, Santiago. Bueno. Ustedes me escucharon hablar, y ya de repetir mil veces, que el reglamento de propiedad horizontal es importantísimo y si no lo tengo no puedo hacer nada. ¿Están convencidos de eso? Listo. Pues la pregunta es, ¿qué pasa si no lo tengo? Lo perdí. Y me lo están pidiendo y lo necesito. ¿Qué hago?

1:43:28

S… Speaker 1 (Clase 0104)

¿Se puede pedir una copia del registro de propiedad de un mueble? Puedo, pero... Puedo preguntar, más fácil. Pregunto a los propietarios cuando escrituraron si alguno lo tiene. Lo más probable que me digan, ah, no sé dónde lo metí, no sé, tantos años, no sé. Yo soy administrador nuevo en el edificio, pero el edificio tiene ya unos años. Y nadie lo tiene, nadie lo guardó, no lo puedo conseguir. ¿Qué es lo que tengo que hacer? Bueno, primero...

1:43:55

S… Speaker 1 (Clase 0104)

A ver, alguien dijo por ahí, me veo al registro, no. Ahí lo puede llegar a conseguir, pero le va a salir un disparate, porque son 40 y pico de hojas. Entonces, lo que tiene que hacer es una nota donde pida la expedición de testimonio detallando los datos catastrales del inmueble, que solo tiene cualquier escritura.

1:44:29

S… Speaker 1 (Clase 0104)

el administrador firma la nota la certifica por banco por escribano y la presenta en alcina 2280 ahí se encuentra el archivo del colegio de escribanos o sea

1:45:00

S… Speaker 1 (Clase 0104)

que el escribano que hizo las escrituras de ese edificio, mandó una copia al archivo y ahí voy a conseguir de esa copia la copia que yo necesito. Esto le tarda dos días, dos o tres días, no más. Y es sin costo. Les repito, Alcina 2280, horario de oficina, colegio de escribanos.

1:45:39

S… Speaker 1 (Clase 0104)

si por casualidad no consiguen una escritura para poner los datos catastrales que necesitan eso lo pueden pedir si en un informe de dominio al registro de la propiedad inmueble que no les sale muy caro ahí piden los datos catastrales pero no el reglamento bueno perfecto después vamos a ver más adelante cómo consiguen los planos pero eso cuando veamos planos bueno

1:46:08

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Yo les dije que el principal reglamento era el de propiedad horizontal, pero había otros. Y segundo, les nombré el interno. Segundo reglamento. El reglamento interno, generalmente, es el que fija normas. Derecho de los propietarios. O sea, exigir el cumplimiento del presente reglamento y del de propiedad horizontal.

1:46:43

S… Speaker 1 (Clase 0104)

tener adecuada atención a sus solicitudes. Esos son los derechos que tienen los propietarios. Obligaciones que tienen esto. Bueno, les está prohibido guardar materiales inflamables o explosivos, depositar cosas en lugares comunes, colocación de letreros sin señas, chapas, salvo profesionales.

1:47:08

S… Speaker 1 (Clase 0104)

producir disturbios, ruidos que atenten contra la tranquilidad del edificio y se coloca el horario de los trabajos, realización de reuniones a cualquier hora afectando el descanso, arrojar basura, colillas, papeles, asimismo las cañerías de desagüe, tirar algodones, objetos que provocan obstrucciones.

1:47:30

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Sacudir alfombras o objetos similares por ventanas, hacer conexiones de antenas, radioaficionados, directv, etc., etc., para lo cual tiene que pedir autorización a la administración. Pintura de persianas, balcones cambiando el color original. Hacer mudanzas fuera del horario establecido.

1:47:56

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Con respecto a esto, es un tema bastante serio y crea bastantes conflictos. Últimamente hay mucha rotación con respecto a inquilinos en los edificios. ¿Y qué pasa? Generalmente estas personas suelen mudarse sábado, domingo o feriado. Y justamente los consorcios están prohibidos domingos y feriados. ¿Por qué?

1:48:26

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Por un tema de seguridad, porque puede ser que estén vaciando un departamento. Entonces, para evitar todo este problema, yo lo voy a poner obviamente en el reglamento interno, pero el administrador tiene que mandar a hacer, si ya no lo tiene el consorcio, un cartelito lindo, ¿no? En plástico, con linda letra, colocado en el hall de entrada.

1:48:51

S… Speaker 2 (Clase 0104)

donde diga de que las mudanzas son de lunes a viernes o de lunes a sábado de 8 a 13 horas en presencia del encargado esto es fundamental

1:49:10

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Con eso nos vamos a asegurar de que se hagan en los días como corresponde, que si tenemos dos ascensores el encargado le destine uno solamente para la mudanza, que si tiene un solo ascensor el encargado va a esperar un poco que baje la gente a trabajar, después hace subir los muebles, etc. Y fundamentalmente que las empresas de mudanza tienen una mala costumbre, para ellos buena, para nosotros mala.

1:49:38

S… Speaker 2 (Clase 0104)

bajan todo y lo ponen en el hall de entrada y la puerta y después cargan o viene el camión para cargarlo. ¿Y qué pasa? A veces sin querer se llevan la mesita, la planta que estaba en el hall de entrada, la silla, el sillón, etcétera, etcétera. Entonces, cuidado con este tema. Por eso digo, en presencia de...

1:50:00

S… Speaker 1 (Clase 0104)

del encargado. ¿Por qué aparte? Porque también, perdón Gabriel, también viene el otro problema de que a veces bajan muebles, camas y demás grandes y rayan todas las paredes, ¿sí? Salta toda la pintura. Entonces es fundamental la presencia del encargado. Sí, y rompen los ascensores también. No, pero a lo que voy es... Está bien, en presencia del encargado empieza y se extiende más de su horario.

1:50:30

S… Speaker 1 (Clase 0104)

¿Cómo se hace? Yo, perdón, le puse en el cartelito que la mudanza era de 8 a 13. Te dice, ¿se extiende el encargado del horario o la mudanza? No, el encargado trabaja hasta las 12 y la mudanza termina a las 13. ¿Qué pasa con eso? No, a las 12 tiene que terminar porque ya se avisó. ¿Y si no termina la corto ahí? ¿Cómo? ¿Y si no se termina se corta ahí? Bueno.

1:51:01

S… Speaker 1 (Clase 0104)

15 minutos más y terminamos. Hay gente que dice vengo de Rosario con los muebles. Aparte le hacen una atención al encargado y el encargado se queda hacia la noche. Así que no hay problema. Si no hay encargado en el edificio, creo que ahora últimamente muchos reemplazan por gente de limpieza.

1:51:29

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Yo le diría una cosa, como consejo es esto, porque a mí me pasó una vez y nunca más. No tomen nunca un edificio que no tenga encargado, porque los que van a bailar van a ser ustedes. Cualquier problema lo van a llamar al administrador. ¿Sí? Viene el servicio del ascensor, ¿quién la atiende? Hay una amenaza, ¿quién la atiende? ¿Hay un proveedor que está trabajando, ¿quién la atiende? ¿Quién le hable?

1:52:00

S… Speaker 2 (Clase 0104)

No, no se puede trabajar sin encargador. Ahora, también puedo arreglar que si tengo una empresa de limpieza, que generalmente siempre pido cuando es bueno que quede el mismo muchacho o la misma chica, que ya nos conoce, conoce a la gente, y sé que está de 8 a 10, bueno.

1:52:18

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Entonces que hagan el tema de 8 a 10, ¿de acuerdo? Pero nunca tomen un consorcio sin encargado porque se van a borrarlo. Siempre van a llamar al administrador. Y uno llega un momento y dice, bueno, señor, yo no soy encargado, soy administrador. Bueno, pero ¿a quién llamo? ¿Y qué quiere que haga? Por eso les digo, nunca hagan eso. Ahora, si ustedes me dicen, bueno, el primer consorcio, bueno, está bien, para dejarlo el tiempo, ¿no? Pero es así, la realidad es esa.

1:52:46

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Van a tener que ser de administrador y de encargado. Y van a cobrar solamente el honorario de administrador. Bueno, seguimos entonces con las obligaciones que les estaba prohibido a los propietarios utilizar los servicios del personal en horario de trabajo para tareas particulares.

1:53:12

S… Speaker 2 (Clase 0104)

La señora mayor del segundo A viene y le dice al encargado que está limpiando el hall de entrada, ay Pedro, se me quemó la bombita del baño, no veo nada. ¿No puede venir a cambiarme el A? Entonces el encargado quiere decir, señora, mire, 15 minutos termino y voy y se lo hago. No puede dejar.

1:53:35

S… Speaker 2 (Clase 0104)

las tareas que está haciendo para atender la tarea particular, porque no le corresponde. Ahora, si esta mujer me dice, me saltó la llave térmica del sótano, me quedé sin luz, ahí larga el trapito, se va al sótano y regulariza el tema. ¿Por qué? Porque es común. ¿De acuerdo? Entonces los particulares fuera de horario de trabajo. Los comunes no interesan ahora.

1:54:02

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Por eso el encargado tiene vivienda, para atender las necesidades del consorcio. O sea, yo me quedo a las 3 de la mañana sin luz. Le ventaron los tapones, la llave térmica, lo que sea, me quedé sin luz. Voy a la portería, le golpeo a las 3 de la mañana, el señor me tiene que atender. Para eso se le da la portería. Me regulariza la situación.

1:54:31

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Al otro día lo llama el administrador y le dice, mirá que anoche el segundo A le pasó tal cosa, pagame una hora extra. Y tiene la obligación de pagársela. ¿De acuerdo? Esto es lo que se debe hacer. Legalmente. O sea, se lo puede molestar, pero también hay que pagarle lo que corresponde. Bueno. Realizar construcciones o modificaciones no autorizadas y dar órdenes al personal.

1:55:00

S… Speaker 1 (Clase 0104)

La organización personal es el administrador. Bien, después dice se obligan los propietarios a hacer conocer el presente reglamento cuando cede el uso de la unidad funcional a un tercero, pariente, inquilino, el que sea. Recuerden que siempre la responsable último es el propietario.

1:55:24

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Comunicar al administrador todo caso de enfermedad, infecto o contagiosa que padezca algún ocupante del edificio. Este era muy importante cuando fue el tema de la pandemia, recuerden ustedes. Conservar la unidad funcional y complementaria en perfecto estado de aseo, orden e higiene.

1:55:44

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Por ejemplo, la moblera, las cosas fuera de lugar, dejarlas en la puerta, en el pasillo, la cochera, meter una moto, meter un mueble, ropa, poner una valija atrás del coche, elementos de construcción, etc. Todas estas cosas que me vienen de la mente es lo que uno fue viviendo. Permitir...

1:56:06

S… Speaker 1 (Clase 0104)

el acceso del administrador y o proveedor a su unidad funcional cada vez que resulte necesario y designar a la persona que se pueda hacer cargo de la unidad funcional ante ausencias o emergencias.

1:56:22

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Los administradores acostumbramos en la época de vacaciones, o previo a la época de vacaciones, llámese el mes de diciembre, a mandar una nota a todos los propietarios, inquilinos y demás, diciendo que llegada esta época tengan a bien dejar.

1:56:42

S… Speaker 1 (Clase 0104)

un número telefónico de emergencia o dirección por cualquier inconveniente que llegue a suceder. Con eso nos vamos a evitar tantos problemas que a veces pasan, de que empieza a salir agua por abajo de la puerta de una unidad, no tenemos la llave.

1:56:59

S… Speaker 1 (Clase 0104)

La gente se desespera, llamemos a los bomberos, vienen, rompen todo con el hacha y al final una tontera que si uno tendría la llave va, cierra la llave de paso y se acabó. En fin, eso en la notita la tiene que hacer el administrador. Luego dicen obligaciones del administrador. Aparte de las fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.

1:57:24

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Atender las solicitudes de los propietarios atinentes al uso, destino y mantenimiento del edificio. Exigir que el personal cumpla con sus obligaciones. Exigir el cumplimiento del reglamento y el presente interno. Efectuar las reclamaciones relativas a cuestiones de interés del consorcio. Y luego tenemos las obligaciones del encargado, suplente, etc.

1:57:54

S… Speaker 1 (Clase 0104)

El mismo recibe órdenes exclusivamente del administrador y éste confecciona la denominada rutina de trabajo. Esto de la rutina de trabajo es algo muy importante que se suele efectuar en forma escrita.

1:58:13

S… Speaker 1 (Clase 0104)

en el denominado libro de órdenes que es otro de los libros obligatorios que tiene el consorcio obviamente cuando veamos los libros vamos a desarrollar este tema y que es la rutina de trabajo y cómo se hace habitar la portería

1:58:32

S… Speaker 1 (Clase 0104)

novedades, avisos, tratamiento a propietarios, limpieza por días, revisión de la maquinaria, entrega de correspondencia, vigilancia, manejar los servicios centrales dentro del horario establecido, acatar las órdenes del administrador que se asienta en el nivel de órdenes como hemos dicho. Otro de los aspectos es el tema de los horarios y como les dije del carterito de las mudanzas.

1:58:59

S… Speaker 1 (Clase 0104)

También vamos a tener que tener un cartelito, no en el hall de entrada, pero sí, por ejemplo, en la puerta del sótano o la puerta que da la sala donde está la caldera, el edificio que tenga calefacción. Porque hay un problema que se presenta y es el que la gente, unos tienen frío y otros tienen calor.

1:59:24

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Otro dice, ¿para qué dio calefacción si la temperatura no corresponde? Entonces el encargado pobre está desesperado y no sabe qué hacer. Se la prende, la paga, le cambia la temperatura. Entonces, para evitar todo este problema, lo que se hace, lo tiene que hacer el administrador, es aprobar por asamblea el uso de la calefacción.

1:59:51

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Recuerden, todos los edificios que tienen calefacción deben tener un horario

2:00:00

S… Speaker 1 (Clase 0104)

se aprueba por asamblea supónganse la calefacción automática las 24 horas según los ingenieros es el mejor sistema porque la caldera cuando alcanza la temperatura corta y no gasta tanto gas después prende vuelve a cortar dicen que es el mejor sistema y mantiene calentito toda la temporada del edificio pero cuando viene la cuenta del gas se quiere morir y entonces muchos consorcios dicen bueno a ver

2:00:29

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Si en la mañana se van todos a trabajar el 90%, ¿para qué queremos calefacción? De 10 a 4 de la tarde. Entonces, bueno, se decide que el horario va a ser de tal hora a tal hora y de tal hora a tal hora. Siempre y cuando la temperatura sea de tanto grado, tanto menos, tanto más. Entonces, todo eso se aprueba en la asamblea, se coloca en cartelito, lo firma el administrador.

2:00:56

S… Speaker 1 (Clase 0104)

y pone de acuerdo a la asamblea, y cuando va algún propietario, inquilino, a ver al encargado y decirle, mire, baje la calificación, no, discúlpeme el señor Real Catalito, no discute con nadie y se acabó, no puedo, si no el administrador me mata. Entonces, acuérdense de eso, es algo bien práctico. Bueno.

2:01:18

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Y finalmente, las prohibiciones del personal, del encargado o del suplente, es utilizar la vivienda para otro fin. No avergar a personas extrañas. Prestar servicios particulares a propietarios o terceros en su horario de trabajo, salvo urgencias, como hemos visto. ¿De acuerdo? Bien. Entonces, esto sería...

2:01:47

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Es un reglamento interno típico, más o menos, que deben tener todos los departamentos.

2:01:53

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Un tipo de reglamento interno lo pueden comprar, después lo adaptan al edificio, le pueden poner horario, día y demás. Por ejemplo, varía en los edificios el horario de descanso. Si hay gente mayor, por ejemplo, duerme la siesta, bueno, el horario de descanso de la siesta no se puede golpear, etc. Lo van ajustando de acuerdo al edificio.

2:02:21

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Los reglamentos internos se aprueban con los dos tercios del total en asamblea convocadas al efecto. O sea, puedo aprovechar la asamblea ordinaria, por ejemplo, para llevar un modelo de reglamento interno si es que no lo tiene el edificio. Generalmente no lo tiene.

2:02:47

S… Speaker 1 (Clase 0104)

A veces los administradores tienen un modelo, lo llevan y lo hacen aprobar en la asamblea. Si no lo lleva el administrador, a veces los consejos también adoptan uno. Y si no, cualquier propietario lo propone y lo lleva. Se discute en la asamblea, se ajustan y una vez que se ha aprobado...

2:03:07

S… Speaker 1 (Clase 0104)

el administrador pasa a sacar las copias correspondientes y o lo manda por mail acá a todos los propietarios y pasa a ser obligatorio. Entonces esa es la forma de tener un reglamento interno. Y antes que me lo pregunten, porque estoy seguro que cuando terminen con los reglamentos me lo van a preguntar, es el tema de las multas. ¿Cómo? El reglamento interno no dice nada de las multas.

2:03:48

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Este es un tema que se desarrolló mucho, yo les diría, desde el momento en que los edificios empezaron a colocar los amenites, porque obviamente era caldo de cultivo, ¿no es cierto?

2:04:03

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Los problemas venían ahí, con los horarios, la piscina, la gente que bajaba en el ascensor con todo mojado, las cosas que desaparecían, en el sur las botellas de cerveza tiradas por la escalera, etcétera, etcétera. Entonces se empezó a ver que era necesario poner un poco de orden, tener lo que se llama un régimen disciplinario.

2:04:29

S… Speaker 2 (Clase 0104)

pero salvo los reglamentos modernos actuales generalmente edificios importantes lo tienen hacen mención del tema de las multas y tienen a su vez un régimen disciplinario el tema de las multas les comento que la mayoría

2:04:54

S… Speaker 3 (Clase 0104)

de la jurisprudencia no hace lugar al reclamo por multas de...

2:05:00

S… Speaker 1 (Clase 0104)

debido a que el administrador carece de poder sancionatorio. El administrador no puede aplicar una multa a una unidad funcional por más que la asamblea le dé autorización, el consejo, el que sea. Para poder poner multas, y él las tiene que colocar en las expensas, en la columnita que dice gastos particulares,

2:05:29

S… Speaker 1 (Clase 0104)

se deberá modificar el reglamento de propiedad horizontal con la aprobación del 100% de acuerdo al artículo 2061. Entonces, ojo con este tema, porque la gente va a decir, vamos a colocar multa. No, no, no. Si la multa ustedes tienen un reglamento moderno, va a figurar. Pero si no, no pueden aplicar multa. O sea...

2:05:56

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Si a mí me aplican una multa en mi edificio porque, no sé, por cualquier causa, ¿sí? Yo no la pago. Y no me pueden hacer nada. Si me hacen juicio, lo gano yo. Porque ¿en qué se van a basar? Si no hay nada que diga en el reglamento que me pueden multar. Perdón, hablamos de reglamento de propiedad, ¿no? Hablamos de reglamento de propiedad horizontal. Ok. ¿De acuerdo? Bien.

2:06:27

S… Speaker 2 (Clase 0104)

Una pregunta, ¿en el reglamento interno no se pueden poner multas? ¿No se puede definir ahí? No.

2:06:34

S… Speaker 1 (Clase 0104)

No. No tiene, ¿cómo le podés decir? No tiene paso, no tiene peso. O sea, el reglamento interno fija normas, lo dije de entrada, normas de procedimiento, horarios, la mudanza, pero no aplicar sanciones simultáneas. Para eso necesita la fuerza del reglamento de propiedad horizontal. Y si tiene el régimen disciplinario, perfecto.

2:07:02

S… Speaker 1 (Clase 0104)

El régimen disciplinario le dice cómo tiene que aplicar las multas. Y eso, ya el tiempo no nos da, y es interesante, lo vamos a ver, si Dios quiere, ahora cuando, el lunes. Sí, el lunes, porque el viernes feriado.

2:07:19

S… Speaker 1 (Clase 0104)

Así que llegamos hasta acá, terminemos con el reglamento interno y la próxima vamos a ver el régimen disciplinario y el reglamento específico, que es el tercero que nos resta ver. ¿De acuerdo? Bueno chicos, buenas Pascuas para todos, que lo pasen muy bien y nuevamente se los quiere el día de hoy. Gracias.

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