Clase 22.04

May 06, 2026 21:30 · 1:25:37 · Spanish · Whisper Turbo · 1 speakers
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Unidades funcionales y 225 .000 complementarias, hay aproximadamente 10 .000 administradores de consorcios,
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
el 70 % de la población vive en departamentos, de los cuales el 52 %
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
lo hace una vez en Palermo 8.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
en Caballito el 7, en Urquiza el 6, Florida 6, Flores 6, perdón, Recoleta 5, Devoto
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
5, Almagro 4, Belgrano 4 y luego sigue disminuyendo.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Las avenidas con más consorcios son Rivadavia, Corrientes y Santa Fe.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces ya saben dónde se tienen que dirigir cuando quieren agarrar algún cliente, ¿no?
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
También otro dato interesante que da el índex es que el
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
80%, o sea, 8
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
de cada 10 hogares conviven con un perro o gato.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Este es un dato bastante reciente, que lo acabo de obtener.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, se van a dar cuenta de que esto es cierto, si se levantan a la mañana temprano y a la noche se acuestan tarde, van a ver
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
el paseo de los perros.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Así que evidentemente es una cantidad muy importante.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
A nadie se le ocurra, y se los digo por así al pasar, hacer un juicio.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
para sacar alguno de estos animales, porque está perdido antes de empezarlo.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, los tiempos cambiaron mucho.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Hace muchos años atrás se podía, más que algunos reglamentos, principalmente el interno, prohibir
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
a la tenencia de animales.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Pero ya los reglamentos al contrario, no hablan para nada de este tema.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Luego está el tema del pacto de Costa Rica, donde se ha demostrado que el animal es una compañía, que esto, que lo
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
otro, en fin, una palabra.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
No se les ocurra hacer juicio para erradicar a algún animal porque lo van a
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
perder. Puede ser que algún caso atestigüen de que realmente se convierte en un elemento muy irritable.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
para el consorcio, ladra todo el día, demostrándolo obviamente, ¿no es cierto?
2:39
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Pero es muy difícil, es muy difícil.
2:42
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, luego de ver todos estos datos, acá
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
tengo unos más todavía, por ejemplo, para que ustedes sepan, San Pablo es
2:59
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
la primera ciudad...
3:02
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
en cantidad de torres en América del Sur.
3:07
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y segunda, ¿sabe quién te sigue?
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Buenos Aires.
3:12
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y tercera, Lima.
3:15
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Eso sería más o menos el orden de la cantidad de torres que hay en las ciudades.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Luego de ver estos datos, ustedes se van a imaginar...
3:28
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que para manejar todo esto hace falta organización, dinero, y todavía
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
no vimos el tema de countries y barrios cerrados que manejan mucho más dinero,
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
gente, que ya vamos a ver más adelante en la última clase.
3:51
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien, dejando las estadísticas, vamos a ver ahora
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
el tema de la administración en sí.
4:01
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Así como el código definió el consorcio, también acá tenemos la
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
definición de la administración.
4:12
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y dice que la administración hace el manejo eficiente de los recursos económicos, financieros,
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
humanos, técnicos.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
disponibles al fin de alcanzar y mantener un nivel de calidad de vida aceptable a un costo razonable asegurando
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
la satisfacción de los propietarios.
4:33
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y acá tenemos un concepto muy importante que ustedes deben conocer porque generalmente
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
los propietarios se refieren mucho a esto cuando
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
La administración no anda muy bien, faltan los servicios, no condicen con lo que son.
4:53
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces, el concepto de calidad de vida es importantísimo.
5:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, ¿es el bienestar satisfacción de la persona?
5:05
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que le permite una capacidad de actuación o de funcionar en un momento dado de la vida.
5:12
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, es un concepto muy subjetivo, ¿no?
5:15
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Pero lo llevamos a la práctica.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Imagínense ustedes que alguien viene de trabajar sus ocho horas, llega rendido, llega al consorcio, no tiene luz o no tiene
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
agua, no anda al ascensor.
5:27
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces, eso es lo primero que dice el propietario, me quita calidad de vida.
5:35
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien, hablando de esto de calidad de vida, yo les voy a repetir algo que me quedó.
5:43
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Esto lo dijeron la primera vez el año pasado, en unas jornadas en el Consejo, el director
5:52
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
de Defensa del Consumidor, del cual depende el registro de administradores.
5:57
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y dijo en esa oportunidad, hablando del tema de la calidad de vida y demás, de que el registro de administradores
6:05
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
nació para mejorar la vida de los consorcistas.
6:10
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Así lo entienden ellos.
6:12
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Yo creo que no, pero bueno, así lo entienden.
6:16
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Hace unos años atrás, vamos
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
a hacer una pequeña historia, llegaron al país unas empresas
6:33
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
de origen francés que proponían administrar consorcios
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
y ellos eran, a su vez, los...
6:47
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Garantes y de créditos que daban al consorcio.
6:52
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, venían a cobrar un nicho que era bastante problemático.
6:58
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, tengo que pintar el edificio, para lo cual, obviamente, necesito dinero, un fondo.
7:05
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces el problema era cómo conseguimos el fondo.
7:08
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, estas empresas hacían las dos cosas.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Daban los fondos y administraban el consorcio.
7:16
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, la condición sine qua non era administrar el consorcio.
7:20
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿De acuerdo? Bueno.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Al principio, muchos, obviamente, verían los servicios de esta empresa bien, ¿no es cierto?
7:30
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Pero empezaron a fracasar, a pesar de que daban créditos y demás.
7:35
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Saben por qué? Porque, claro, vino el tema de que estas empresas se manejan, imagínense ustedes,
7:44
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Europa, nada que ver con América, en forma muy técnica.
7:50
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, lo que nosotros vemos hoy.
7:53
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Como que llamamos para tal cosa el 1, para tal cosa el 2, para la cosa el interno 3 y
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
demás. Ya en aquellos años también se usaba, no tanto en la Argentina, pero sí en otros países.
8:07
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces acá empezaron a chocar con algo, que era que el propietario de Argentina siempre
8:15
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
quiso estar relacionado personalmente, si es posible,
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
con el administrador.
8:22
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, yo tengo un problema serio en mi departamento y quiero que venga a verlo el administrador.
8:28
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces, ahí sí me voy a tranquilizar.
8:31
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Cuando venga, lo ve y me dirá qué es lo que tiene que hacer.
8:35
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces, bueno, con un tiempo estas empresas fracasaron, se fueron yendo.
8:42
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
siguieron las expensas a las administraciones así en forma personal y demás y empezaron a
8:50
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
crecer. O sea que si hay algo que debemos aprender en la vida del administrador
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
y no olvidar es la atención personalizada.
9:03
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y ya sé, ustedes me van a decir de dónde saco el tiempo.
9:08
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
para ir al consorcio, visitar trabajos, departamentos y demás.
9:14
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, esto es una gran verdad.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Hoy en día el administrador está muy ocupado con la cantidad de funciones que tiene que cumplir.
9:24
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Fíjense que hace 48 horas salió otra disposición del tema de la VL,
9:32
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que se va a rebajar el 40%.
9:38
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
de la parte común del impuesto a veli a todos los consorcistas.
9:44
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces no tuvieron mejor idea que en los requerimientos para poderlo llevar a cabo el
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
administrador tiene que preparar toda la documentación.
9:57
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Como si no tuviesen...
10:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
nada que hacer, entonces tiene que hacer la nota de presentación, tiene que adjuntar toda la documentación que le piden y lo
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
más, no quiero decir imposible, pero lo más jorobado de todo es un punto, creo que
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
es el cuarto, donde le piden el número de partida de cada unidad funcional del ABL.
10:25
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea que el administrador va a tener que comunicarse con cada una de las unidades funcionales en cada edificio, de todos los
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
edificios que tiene y solicitar.
10:37
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
A veces están alquilados, el inquilino no paga la VL, tenemos que localizar al propietario, imagínense ustedes toda la problemática
10:46
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que se viene. Y hay tiempo hasta agosto, o sea que esto es un milagro, para mí lo van a tener que alargar porque no se puede
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
complementar una cosa así.
10:55
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y como si fuese poco de todo esto,
11:03
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
El que va a centralizar todo este tema no es nada más, ni nada menos que el CERACAR, el que depende del sindicato.
11:11
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Y saben por qué?
11:12
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Porque uno de los requisitos para poder obtener en el edificio este descuento del 40 % es
11:21
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que tiene que tener sí o sí un empleado en relación de dependencia.
11:26
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, el consorcio que tiene un encargado, bueno, lo puede hacer.
11:29
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
El que no tiene personal, no.
11:32
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, el que tiene empresas tercerizadas, digamos.
11:36
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
El que tiene empresas tercerizadas no le corresponde.
11:39
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Tiene que ser un personal en relación a dependencia del consorcio.
11:43
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y entre los datos que le piden...
11:46
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que tiene que anexar justamente esta 9 .31 con los datos del trabajador.
11:51
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y el aporte que hace el sindicato.
11:54
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Correcto, tiene que anexar todo eso y presentar por cada edificio, con todas las partidas de todos los propietarios.
12:03
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Perdón Santiago, pero uno se termina convirtiendo en un empleado del gobierno de la ciudad.
12:07
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y sí, no solamente en esto, en varias cosas.
12:12
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Cuando teníamos el tema de estar informando los metros cuadrados que tenía cada unidad y lo que pagaba despensa, que
12:20
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
menos mal que ya le dieron de baja.
12:21
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Menos mal. Pero si era la FIP o lo que es ARCA ahora.
12:26
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Sí, sí, sí.
12:27
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Si ellos piden, piden.
12:28
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
El administrador tiene que hacerlo.
12:30
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y la cara y el trabajo lo pone el administrador.
12:33
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, dejémoslo ahí.
12:35
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Qué vamos a hacer? Bueno.
12:39
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Hablamos entonces de la atención personalizada que debe tener en lo posible el administrador.
12:47
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Para lo cual, los administradores siempre dicen que hay que hacer marketing.
12:52
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Qué quiere decir hacer marketing?
12:54
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Es publicidad?
12:56
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
No, no, no. Hacer marketing en un administrador es, por ejemplo, comunicarse con...
13:05
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
sus propietarios, con notas, con novedades, telefónicamente, cuando hay un trabajo muy importante
13:13
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
en un departamento, llamarlo cuando se termina, a ver si quedó bien, si ya puede disponer de los sanitarios,
13:21
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
etc.
13:24
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Hoy en día se usa mucho, ustedes posiblemente en su edificio lo deban tener, formar grupos de WhatsApp,
13:32
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
la famosa cadena que hacen, organizan en los edificios, y ahí viene la disyuntiva.
13:40
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Qué hace el administrador?
13:43
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Entra en ese grupo de WhatsApp o no?
13:48
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces, acá tenemos un problema.
13:50
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Si entra, se la va a pasar hablando, principalmente, ¿ustedes imaginan un fin de semana largo lluvioso?
13:58
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno.
14:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Es impresionante cómo va a sonar el celular, ¿no es cierto?, continuamente, porque la gente no sale y empieza a ver los problemas, y viene la rajadurita,
14:08
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
y esto, y el tanque, y no se pintó, entonces lo van a tener locos el administrador.
14:13
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
También no formar parte, y bueno, cuando no forman parte la gente, la culpa de todo siempre la tiene el administrador.
14:21
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea que bueno, yo les diría que es un poco analizar.
14:27
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
El consorcio que estamos administrando.
14:29
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Ahora se usa también los grupos de difusión, ¿no?
14:32
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Como que el administrador pone a todos, a propietarios y al inquilino, y es el único que sube
14:40
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
para comunicar o para comunicar si el encargado no va, si va a algún arreglo.
14:47
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, no hay interacción.
14:49
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Correcto, correcto.
14:51
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, les decía entonces que no todos los edificios son iguales.
14:57
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Hay distinta calidad de gente.
15:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
hay distintas edades de gente, etcétera, etcétera.
15:04
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces, ustedes evaluarán.
15:07
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Si es un consorcio que realmente no molesta, generalmente de gente mayor, bueno,
15:15
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
no hay ningún problema, tendría que estar en ese grupo de comunicación, para poder agotar todos
15:23
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
los... y con eso evito.
15:25
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Las quejas, los reclamos que me manden mail, ya directamente contesto y no hay ningún problema.
15:30
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y se enteran todos los que estén en esa cadena.
15:33
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Qué es lo que tengo que buscar en
15:42
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
el propietario? O sea, yo el propietario lo veo como un cliente y es la satisfacción.
15:48
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
de este propietario.
15:49
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Hay que tener en cuenta que es más costoso conseguir nuevos consorcios que mantener los actuales.
15:58
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Cada vez es más difícil conseguir nuevos.
16:01
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Por qué? Y porque cada vez hay más administradores en plaza.
16:05
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Los clientes leales son rentables en el tiempo.
16:12
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y para sobrevivir y conseguir clientes lo fundamental es agregar valor.
16:20
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, tengo que hacer un plus, algo que me distinga.
16:27
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
de los demás, ¿sí?
16:29
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Siempre tengo que tener un IVA a mano, comunicarlo, es decir, a partir de tal fecha vamos a agregar tal servicio,
16:37
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿sí? Ahora el consorcio puede tener tal cosa, ¿sí?
16:42
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Si los propietarios están de acuerdo vamos a hacer tal otra cosa, ¿sí?
16:46
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, ver que el administrador se ocupa, ¿sí?
16:51
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Por la satisfacción de su clientela, ¿está?
16:56
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
En una palabra, nosotros le decimos que es un administrador profesional, que se dedica de lleno a su negocio.
17:05
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien, el ejercicio profesional en sí, como
17:13
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
ustedes habrán visto hasta ahora, todo el desarrollo que hemos hecho, no se preocupó
17:22
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
nadie por hacerlo.
17:25
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, el código ni habla del ejercicio profesional.
17:30
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Mete obligaciones, derechos, bla, bla, bla, pero ni habla.
17:34
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Los únicos que algo hicieron por el ejercicio...
17:41
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
son algunas instituciones.
17:43
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Llámese, por ejemplo, la Cámara de Propiedad Horizontal, reunión de administradores, etc.
17:51
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y lo que hacen es elaborar, por ejemplo, normas éticas, manuales, tratan
18:01
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
de jerarquizar la profesión.
18:04
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Hacen cursos, organizan jornadas, etc.
18:09
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Pero el objetivo, justamente, en eso está la mayoría de
18:17
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
acuerdo, es la colegiación.
18:21
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Así como ya hace unos años los martilleros obtuvieron
18:30
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
su colegio,
18:32
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
También los administradores hace años vienen luchando por este tema.
18:39
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Ahí nosotros como consejo, según las autoridades, no vamos a estar tan
18:47
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
de acuerdo, porque tenemos que tener dos matrículas, ya se complica la cosa, ¿no?
18:53
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y hay que ver cómo sale el tema este.
18:56
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Pero esto por ahora está en stand -by.
19:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien.
19:05
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
cualidades que debiese tener el administrador.
19:11
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, primero es fundamental, conocimiento profesional.
19:15
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Si no tengo conocimiento profesional, mejor que no me dedique a administrar.
19:20
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Por eso ustedes están acá, se están capacitando, por eso van a hacer las jornadas de actualización, van a
19:28
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
hacer cursos y demás.
19:29
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
La otra cualidad sería la idoneidad, o sea, que tienen actitud suficiente para
19:38
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
algo, o sea, buena.
19:41
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Otra es ser observador, experiencia, criterio práctico, por ejemplo, criterio
19:50
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
práctico. Imagínense ustedes que en una unidad funcional hay que hacer un trabajo importante por una pérdida
19:58
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
y esa unidad...
20:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
funcional, dos ambientes, tienen un solo baño y hay que levantar el piso del baño, por lo tanto esa
20:08
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
gente se va a quedar sin bañera, sin peletitas, sin inodoro 48 horas para poder cambiar
20:16
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
todo por ponerle un plazo.
20:19
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces, ¿cuál sería el criterio práctico?
20:23
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Decirle, por ejemplo, a esta gente, bueno, mire, hablamos con el encargado, no se haga un problema, el baño le doy la llave del
20:31
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
bañito que está en la terraza o del bañito de la piscina, ¿sí?
20:36
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
De algún lado que tengamos y puede usar ese baño, esa unidad funcional.
20:41
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Eso sería un criterio práctico, ¿no?
20:43
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Tratar de solucionar los problemas.
20:46
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
El otro es asesoramiento técnico.
20:51
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Esto también es importante porque, como ustedes habrán visto, en el desarrollo del curso hay muchas...
21:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
diversas tareas y problemas que se le van presentando al administrador, que obviamente alguna no
21:08
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
está preparado para esos temas, tanto prácticos, legales, institucionales y demás.
21:15
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces debe recurrir siempre, saber a quién debe recurrir, para lo cual siempre tiene que tener su
21:24
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
cartilla de profesionales de confianza.
21:29
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que voy a llamar.
21:30
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Tengo un problema legal, llamaré a mi abogado.
21:35
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Tengo un problema de estructura, llamaré a mi ingeniero.
21:39
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y digo mí, porque es bueno que tengan siempre los mismos, porque ya adquirimos una confianza con
21:47
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
el profesional, ya no me va a engañar, me va a hacer los informes, lo invito a una asamblea que explique va
21:55
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
a venir, etcétera, etcétera.
21:58
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿De acuerdo? Bien, eso sería entonces,
22:01
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
el asesoramiento técnico.
22:03
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Muy bien, vamos a ver ahora un tema importantísimo, práctico
22:13
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
y por el cual a veces he ido a asambleas y realmente es un bochorno cómo
22:21
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
los administradores presentan en una asamblea
22:26
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
la reparación o el trabajo o la obra importante que hay que hacer en el edificio.
22:33
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces hay un procedimiento que el administrador debería hacer.
22:42
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Por qué digo que es un bochorno, una vergüenza?
22:45
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Porque ¿saben qué? Yo lo he presenciado varias veces.
22:48
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Realmente da lástima al administrador.
22:53
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
a una asamblea donde se va a tratar el tema de la reparación, supónganse, de la terraza.
23:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Un trabajo bastante importante, en dinero, grande la terraza, hay que levantarla toda, hay que hacerla nueva.
23:08
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y viene con cuatro o cinco presupuestos.
23:13
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces, los presupuestos no es una hojita o dos.
23:19
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Son varias hojitas y están elaboradas de acuerdo con lo que la empresa considera importante o no.
23:25
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces empieza a leer todos los presupuestos uno por uno.
23:31
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y este cobra tanto y hace tanto, pero no hace esto.
23:36
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
El otro cobra tanto.
23:37
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y la gente se mira en todo porque nadie retiene nada.
23:43
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
No lo tuvieron antes para poder hablarlo, discutirlo o elegirlo.
23:48
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces es tremendo.
23:50
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
En esa asamblea no se llega prácticamente a nada.
23:53
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces, para evitar todo ese problema, hay un procedimiento muy sencillo que como profesionales
24:01
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
tenemos que hacerlo.
24:02
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces, miren ustedes.
24:05
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Primero, evaluación del problema.
24:11
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea...
24:13
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Qué es lo que pasa?
24:14
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Se rompió, se rajó el piso de la terraza, el señor del último piso, le está lloviendo,
24:23
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
cada vez que llueve, llueve más adentro que afuera, entonces esto es urgente su reparación.
24:30
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, para lo cual el administrador obviamente va a llamar a Asamblea Extraordinaria para exponer el caso.
24:38
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Cómo va a exponer el caso?
24:42
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Él no lo tiene que exponer, lo tiene que exponer un técnico.
24:47
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Por qué?
24:49
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Porque van a empezar las preguntas.
24:51
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y dígame, administrador, ¿por qué sucedió esto?
24:54
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Es un problema de temperatura?
24:57
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Es un problema de la mala calidad?
25:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
de los mosaicos, y lo medio que sabe, no está en el tema.
25:03
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces, recurrimos a ese listarito que dijimos de profesionales y de empresas, donde
25:13
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
un técnico de esas empresas me va a hacer, a mi pedido, un informe de la causa por
25:21
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
la cual...
25:22
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Pasó este tema y su posible solución.
25:26
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, ¿qué hay que hacer para poder repararlo?
25:29
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Una vez que yo tengo este informe técnico, entonces sí voy a llamar
25:38
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
a Asamblea.
25:42
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Llevo a este profesional a la asamblea y va a exponer cómo es el tema, cómo se puede solucionar
25:50
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
las distintas variables que hay según el presupuesto que se presente, con tan material, si lo quieren transitable,
25:58
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
si no lo quieren, etcétera, etcétera.
26:01
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien, va a explicar todo eso en una asamblea.
26:06
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Una vez que el consorcio esté enterado de todo el tema y sepa realmente dónde está parado, entonces ahí sí
26:14
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
yo solicito en esa asamblea que todos los que quieran aportar presupuestos con gente
26:23
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
o empresa conocida que hayan tenido en otros consorcios, algún pariente o algo, o que conozcan empresas que
26:31
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
se dediquen a este tema puedan cotizar.
26:35
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Para lo cual tengo que decirle dos cosas.
26:39
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Una es lo que se denomina las especificaciones, que ahora vamos a ver qué es.
26:45
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y la otra, el tiempo.
26:48
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
No nos olvidemos que tenemos un propietario del último piso que le está lloviendo lo antes posible.
26:55
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces vamos a decir, bueno, todos los que quieran.
26:59
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
cotizar con empresas conocidas hasta el día tal vamos a recibir presupuestos en la administración
27:07
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
o lo dejan en el edificio en sobre cerrado y no hay ningún problema mientras tanto le pido
27:15
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
al ingeniero que me hizo el informe técnico
27:21
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Las especificaciones, ¿sí?
27:23
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Qué es lo que hay que hacer?
27:27
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien.
27:28
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Una vez que tengo todo eso, van a llegar los distintos
27:36
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
presupuestos a la administración.
27:39
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces ahí empieza a trabajar el administrador.
27:44
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Empieza a trabajar para citar.
27:48
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
a la nueva asamblea que va a aprobar un presupuesto de todos los que presentaron.
27:55
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Sí? Bien.
27:57
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Para lo cual, lo que tiene que hacer el administrador es esto.
28:03
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Hacer un cuadro, ¿sí?
28:07
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
No sé si se llega a ver en pantalla.
28:11
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Está?
28:12
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Donde voy a tener asesas y ordenadas.
28:17
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
A, B, C, D, todas las empresas que cotizaron.
28:21
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y ahí voy a colocar de cada una, desarrollo del trabajo, o sea, qué es lo que hace, las
28:30
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
condiciones de seguridad, si tenemos el licenciado en seguridad o no, los materiales empleados,
28:38
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
el personal que va a trabajar.
28:42
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
si la empresa va a disponer de la bandeja la bandeja le aclaro es eso que se coloca
28:51
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
en la altura del primer piso para que no caigan todos los desperdicios y demás a la calle esto es obligatorio cuando
28:59
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
se hace un trabajo en altura y lo tenemos que colocar porque el alquiler de bandeja
29:06
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Es caro, igual que las cañerías y demás.
29:08
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces debemos saber si la empresa A lo pone en ellos o lo tenemos que poner en el consorcio, la B y la C no sé cómo
29:16
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
harán. Bueno, cada uno voy completando con los presupuestos si tiene aviso de obra o permiso, que ya vamos a ver
29:25
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
qué es después, el costo y su financiación.
29:29
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Cuánto sale, cuántas cuotas, si hay interés o no, si son fijas o no.
29:34
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
La duración del trabajo, o sea, cuánto tiempo va a demorar.
29:39
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
La garantía que van a dar sobre ese trabajo.
29:43
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y finalmente, las observaciones.
29:46
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Por ejemplo, qué observación voy a poner.
29:49
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y supónganse, por ejemplo, validez del presupuesto.
29:52
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Ahora ya no es tanto como hace unos años atrás, que por el aspecto inflacionario, recuerden ustedes, le ponían...
30:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Valide el presupuesto tres días, cinco días, ahora ya es más tolerable el tema.
30:06
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces, puede ser valido el presupuesto 15 días, 20 días, 30 días, lo que sea.
30:12
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y otra empresa puede colocar, por ejemplo, que aconseja terminar el
30:20
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
trabajo con una pintura de aluminio por tratarse del último piso para evitar que se transmita el
30:29
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
calor por los rayos solares al piso inferior, por ejemplo.
30:34
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Para lo cual saldrían tantos pesos más.
30:37
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Sería una variante, ¿sí?
30:38
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Muy bien.
30:39
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Eso sería entonces todo lo que tengo que tener en esa hojita,
30:49
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
en ese cuadro, voy a tener compendiado todos los presupuestos de
30:57
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
todas las empresas que cotizaron en una hoja.
31:01
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y esa hoja...
31:03
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
La voy a repartir antes de la asamblea que van a venir los propietarios para que sepan las empresas
31:12
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que cotizaron, cuánto cotizaron, qué es lo que van a hacer, cuánto tiempo tardan, garantía, bla, bla, bla.
31:18
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Sepan todo. Entonces con esto voy a evitar llegar a una asamblea y empezar a ver hojas y hojas y de...
31:26
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y se vuelve loco, la gente no entiende nada.
31:29
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Lo tiene en la mano y esto le ayuda a decidir.
31:33
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que es lo cual es la más conveniente para poder contratar.
31:38
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Sí? Bien, recordemos nosotros que la ley 941,
31:48
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
en su artículo 11, tenemos que tenerlo presente en este momento, porque ese
31:56
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
artículo, recuerden ustedes, hablaba de que había que tener requisitos
32:03
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
para poder contratar.
32:05
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Qué es lo que voy a hacer?
32:06
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Contratar. Entonces dice, los administradores de consorcio no pueden contratar ni someter
32:14
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
a la consideración del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnen
32:23
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
los siguientes requisitos.
32:25
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Título, matrícula del postulado contratista si es necesario, nombre, domicilio, identificación de la empresa, fotocopia
32:34
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
de la inscripción en ARSA, en el ANSES, descripción detallada de precios de los materiales y de la mano de obra, el
32:42
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
plazo que se realizará la obra, si se otorga garantía o no, y en su caso el alcance y duración de ésta, el plazo
32:50
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
para la aceptación del presupuesto.
32:53
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
manteniendo el precio, los seguros de riesgos de trabajo del personal, y finalmente dice, cuando se contraten, perdón,
33:01
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes y guardar en archivo copia
33:09
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
de los mismos por un plazo mínimo de dos años.
33:12
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar de años mayores,
33:21
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
El administrador podrá aceptarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo, limitando la intervención al indispensable
33:29
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
y sometiendo el resto a lo perifecto.
33:32
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Este es el caso, por ejemplo, cuando tenemos una cañerilla que está chorreando, supongo que sea la montante, y tengo que ya arreglarla
33:41
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
y no puedo perder tiempo en perder presupuesto, hacer en la asamblea, elegir quién lo va a hacer y demás.
33:46
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, la ley me autoriza.
33:50
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Para qué? Para que no se siga deteriorando todo el edificio, los departamentos que vienen abajo.
33:56
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Porque después, si yo hago eso, llamo a asamblea y sigue cayendo el agua y se sigue deteriorando el edificio, me van a hacer
34:04
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
juicio a mí por inepto.
34:06
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y tienen razón. Bien, continuamos entonces.
34:12
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Teniendo en cuenta todo lo que me dice la ley, entonces elaboro esto y llamo a asamblea.
34:19
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Todos los propietarios tienen en su mano el cuadrito, ahí tienen para aprobar, entonces van a empezar, bueno, a ver, nos conviene
34:27
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
la empresa B porque, y esto es algo muy importante en los consorcios, nos
34:36
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
da más cuotas.
34:38
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
A veces no es necesario ser el presupuesto más barato.
34:45
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Acá llegamos siempre a lo mismo.
34:47
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
La gente lo primero que se fija es en el precio final.
34:51
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Ojo, hay que leer el contenido de lo que dice el presupuesto.
34:56
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, a veces es preferible pagar...
35:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
peso más sí y en vez de tener no sé 8 gotas
35:05
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
tener 10 o 12, aunque sea a veces alguna, la última o penúltima con algún interés, porque el
35:14
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
consorcio de esa forma sí puede enfrentar el trabajo y lo puede abonar en fecha.
35:20
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, eso es lo que van a ver y van a discutir y van a cambiar opiniones los propietarios en la asamblea.
35:28
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien, empiezan a...
35:34
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
las mociones y me parece que la B es la más idónea, la C no la conocemos, la A tal cosa
35:43
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
y quien recomienda la H, bueno yo, de dónde la conoces, si hice un trabajo en casa de mi mamá,
35:51
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
terminaron, que esto que no, bueno todas las preguntas habida y por haber, hasta que al final dicen bueno la verdad la más conveniente es
35:59
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
la B
36:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Porque aparte de darnos financiación, el trabajo lo hace en menos tiempo.
36:05
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y como estamos urgidos por el problema de la lluvia en el último, creo que la más conveniente sería la B.
36:12
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, se aprueba la B, artículo 2060, como se debe, con la
36:20
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
cantidad de unidades y porcentuales de cada unidad.
36:24
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y apruebo.
36:30
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Tiene que poner el dedo.
36:32
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Un momentito. Ustedes aprobaron la empresa B.
36:36
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Aparte de las seis, supónganse, empresas que presentaron su presupuesto, ¿cuál sería la
36:44
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
segunda? ¿Por qué les digo esto?
36:48
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Que suele pasar.
36:49
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Porque supongan ustedes que al otro día yo llamo la
36:57
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
empresa B.
36:58
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
al dueño y le digo, bueno, mirá, hicimos la asamblea y aprobaron tu presupuesto.
37:04
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Así que mirá, ya tenés que empezar porque está lloviendo.
37:08
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Ah, no, ahora no puedo porque yo estoy haciendo otro trabajo y no termino hasta dentro de 15 días.
37:15
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Qué hago?
37:17
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y yo necesito ya hacer el trabajo.
37:21
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces, si me eligieron la empresa...
37:26
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que salió en segundo término como beneficiosa, entonces llamaré a la segunda y le diré, bueno, resultaste
37:35
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
la beneficiada y empecemos el trabajo ya.
37:38
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿De acuerdo?
37:39
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Haré una nota al consorcio diciendo que pese a haber adjudicado la B, no dispone de tiempo en este momento, por
37:48
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
lo tanto, la segunda que salió adjudicada es la que realizará el trabajo.
37:52
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿De acuerdo?
37:53
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien.
37:55
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
No olviden ese detalle porque suele pasar a veces.
37:58
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
No solamente el tiempo de que tomó otro trabajo, sino que a veces no reúne los requisitos legales
38:08
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que necesita el administrador.
38:10
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Por ejemplo, yo le voy a pedir el AR de los trabajadores.
38:19
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y supónganse que me digan, no, no tenemos, nosotros trabajamos con un seguro particular.
38:24
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
No, no, no, no.
38:25
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
El seguro individual de cada uno, no.
38:28
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Vos tenés que tener el ARC, como tiene toda empresa.
38:31
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Si no, no. Entonces, bueno, dejaré esa empresa y pasaré a la otra.
38:35
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Estás de acuerdo? Bueno, muy bien.
38:38
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces quedamos que se aprobó, hicimos la asamblea, ya llamé al proveedor y
38:46
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
le voy a pedir entonces una vez que elegimos la misma, la documentación
38:54
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
necesaria, los seguros, el DAR, el licenciado en seguridad, etcétera, etcétera y el contrato.
39:02
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
El contrato no se preocupen mucho porque en general estas empresas ya tienen un contrato tipo, o
39:10
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
sea que lo único que van a hacer es cambiarle el consorcio, algunas cláusulas, pero después ya hay formalmente un consorcio que
39:18
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
es un contrato que utilizan para todos los edificios, donde estará el objeto, obligaciones, penalidades,
39:27
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
responsabilidades, etcétera, etcétera.
39:33
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Luego viene el tema de decir, bueno, ya firmamos el contrato, hay que comprar los materiales,
39:41
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
para lo cual el administrador le va a tener que dar el anticipo, que generalmente es un 30%, aproximadamente,
39:50
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
30 -35%.
39:52
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y ahí viene la otra.
39:56
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
El administrador le va a decir, bueno,
40:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Acá tenés el cheque para los materiales.
40:04
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Antes de empezar la obra quiero los materiales en el edificio.
40:10
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, todo lo que necesita para hacer el trabajo lo tiene que traer al edificio antes de empezar la
40:19
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
obra. Lo llevamos a la terraza, lo dejamos allá.
40:22
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
En el caso de que sea la pintura total del edificio, traerá todos los tachos de pintura y los
40:30
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
tenemos en el consorcio.
40:32
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Con esto evitamos...
40:34
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y es más fácil el control.
40:36
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Eso de que viene un día y trae dos latas, viene al otro día y trae una lata, no tengo ningún control.
40:42
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Yo sé que el edificio necesita un subpanair, 11 latas de 20 litros.
40:48
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, tiene que estar las 11.
40:49
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y cuando termino el trabajo lo sumo, sobrará una.
40:52
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Pero estoy tranquilo de que la pintura la puso en la pared.
40:57
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿De acuerdo? Bien.
41:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y ahora viene algo que también muchos no tienen en cuenta y es ¿quién va a hacer
41:08
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
el seguimiento de la obra?
41:10
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Porque está bien, hicimos el contrato, va a venir la gente a trabajar,
41:19
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
entonces primero y fundamental.
41:24
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Los silleteros que vienen a trabajar, yo les pedí el seguro, me los trajo, pero yo tengo el seguro de
41:32
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Fernández y Rodríguez, entonces le voy a pedir al encargado, después ya los conoce cuando viene el segundo día, que
41:40
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
el primer día sea Fernández y Rodríguez con documento el que se va a colgar.
41:45
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿De acuerdo? Entonces eso me lo va a tener que hacer el encargado.
41:49
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Pedirle documento y después ya lo conoce cuando venga el otro día.
41:52
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
No se cuelga nadie que no tenga su seguro.
41:57
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Está claro?
41:58
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Prohibido.
41:59
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien, empezamos la obra.
42:06
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Vuelve a lo mismo.
42:07
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Quién la controla?
42:08
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces, si es un trabajo importante,
42:14
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Generalmente las empresas tienen un inspector que va viendo lo que se llama el avance de
42:22
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
obra. Eso llaman certificados cuando tienen determinadas etapas, es decir,
42:30
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
bueno, a la semana hacemos la carpeta, entonces hacen el certificado, terminan la carpeta
42:38
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
y cobran.
42:39
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
La primera cuota, el segundo anticipo, lo que sea de acuerdo a lo que firmamos en el presupuesto, en el contrato.
42:47
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿De acuerdo? Bien, pero si no, en la asamblea voy a tener que aclarar que si el trabajo es complejo,
42:55
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
vamos a contratar un profesional que puede ser el que tengo en la listita de los míos, confiables, que me
43:03
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
haga el seguimiento de la obra.
43:05
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea que realmente estén haciendo de acuerdo a lo que hemos quedado, el trabajo como corresponde, que coloquen el material
43:13
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que corresponde, etc.
43:16
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien, ¿alguna duda, alguna pregunta
43:24
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
sobre este tema? Ok,
43:32
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
bien, quedó todo claro.
43:34
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, les dije que cuando pasábamos por...
43:43
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
la elaboración del cuadrito, había un punto que era permiso de obra o aviso de obra.
43:49
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Esto es algo común cuando se hace alguna reparación.
43:53
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Qué es esto?
43:54
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Esto nace por un instrumento que nosotros los administradores no
44:02
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
tenemos a mano, pero sí
44:06
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
lo consultan muchísimo los ingenieros los arquitectos maestros mayores de obra porque para
44:14
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
ellos es el ABC que es el código de edificación esto lo podemos consultar si queremos
44:22
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
por internet o en el gobierno de la ciudad, etcétera, etcétera.
44:28
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Pero es un libraco impresionante, que tiene distintos códigos, números, etcétera, etcétera, que
44:36
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
son prácticamente para toda la gente que se dedica a la construcción.
44:41
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Por eso se llama código de edificación.
44:44
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Nosotros lo nombramos una vez cuando hablamos de, creo que en la clase anterior,
44:50
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que hablamos que era obligatorio, recuerdan el buzón, tener en un consorcio.
44:56
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, uno de los, justamente, de los lugares...
45:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
donde está es el código de edificación y otro de los temas que está es el tema del aviso de obra o permiso de
45:08
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
obra que dice que cuando hagamos alguna reparación debemos tener estos elementos que
45:17
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
es
45:17
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
el aviso de obra que es el que generalmente vamos a utilizar nosotros el aviso de obras es
45:26
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
cuando se ejecutan o cambian por ejemplo revestimientos pintura reparaciones o trabajos
45:35
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
menores o sea que se cuelga el cicetero si arregla un balcón si pintada las barandas
45:44
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Arregla un revestimiento caído, la pampostería, etc.
45:48
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces, acá tengo que sacar el aviso de obra.
45:53
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Esto me lo va a decir la misma empresa que contrate.
45:57
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Mire que necesito el aviso de obra.
45:59
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y esto se saca en el gobierno de la ciudad.
46:03
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Tiene que ir el administrador con el propietario de la empresa.
46:09
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Mediante un formulario que presentan y el presupuesto del trabajo.
46:14
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y el aviso de obra se paga un porcentaje de ese presupuesto.
46:22
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Ese formulario que una vez que paguemos, que lo paga el consorcio obviamente.
46:30
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
me lo dan sellado como que cumplí con el aviso y lo pagué lo debo colocar siempre fotocopia
46:39
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
recuerda lo debo colocar en la fachada del edificio si lo tengo vidrios del lado de
46:47
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
adentro si lo pego arriba
46:49
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Por si viene algún inspector, o sea, cuando ven que está la pantalla o la bandeja, que ya les
46:58
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
dije que era, o ven los caños para arreglar algún piso, o ven que hay material de obra, ladrillo, arena, lo que sea,
47:06
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
en la vereda, los inspectores...
47:08
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
tocan el timbre al encargado y le piden, le preguntan qué están haciendo y le piden el aviso de obra.
47:15
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces el encargado dice, está ya colgado o está ya en el vidrio.
47:19
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Toma nota, está todo bien y sigue su camino.
47:23
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Si no lo tienen, lo van a citar, le van a aplicar una multa por hacer trabajos en negro.
47:30
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Ojo con este tema.
47:32
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y el otro, permiso de obra.
47:36
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
ya no es para nosotros porque se refiere a construir nuevos edificios, ampliar, transformar, cambiar,
47:44
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
ejecutar revoques de exteriores, trabajos mucho más importantes.
47:50
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, si ustedes pasan por una obra en construcción, van a ver que en el cartelito donde dice
47:58
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
el ingeniero responsable de la empresa, dice permiso de obra número tal.
48:06
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Eso es a lo que nos estamos refiriendo.
48:09
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Si no tiene el permiso, no puede hacer la obra.
48:13
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Está claro? Bueno, muy bien.
48:16
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Esto es todo entonces...
48:19
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Una pregunta, Santiago.
48:21
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Estos avisos de obra es únicamente cuando son obras grandes, que tocan fachada, que se hace pintura grande?
48:28
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
No, no, no. El aviso de obras es para trabajos chicos.
48:31
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Sí?
48:32
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Trabajos menores.
48:34
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Qué es un trabajo menor?
48:36
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Es arreglar una baranda al balcón, la mampostería que se cayó en dos o tres pisos, revocar de nuevo, pintar
48:46
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
algún frentín por humedad, etc.
48:50
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Incluso cuando se va a tramitar este aviso
48:59
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
de obra.
49:01
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Le piden el presupuesto para ver qué trabajo es y por el monto ya la persona que lo atiende se va a dar cuenta si
49:09
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
es un permiso o un aviso, ¿no es cierto?
49:11
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Obviamente. Generalmente las administraciones tienen todo aviso de obra.
49:17
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Por qué? Porque son reparaciones, no es construcción, ampliación, transformación, ¿de acuerdo?
49:23
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Son todos aviso de obra.
49:26
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien, ¿está claro Fernando?
49:29
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Sí señor.
49:32
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, ok.
49:33
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Muy bien, continuamos.
49:37
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien, vamos a hablar ahora de
49:47
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
la responsabilidad del administrador.
49:52
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
El mismo es el representante legal, como hemos visto, del consorcio y es el...
50:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Único responsable por aquellos hechos o situaciones que se originan por el funcionamiento
50:08
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
del consorcio, ya sea con propietarios, proveedores.
50:14
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
personal y terceros.
50:16
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Cuando no le competen, podrá actuar como mediador o delegar en asamblea, consejo, terceros.
50:23
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Pero lo importante, fíjense que está en, entre comillas, único, responsable.
50:30
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Cualquier hecho que llegue a suceder
50:34
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
En el consorcio, un hecho importante, ¿no es cierto?
50:38
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Cualquier hecho, no solamente, fíjense en ustedes, temas de reparaciones, temas de suicidios,
50:47
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
temas de muertos, agresiones y demás, van a citar
50:55
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
primero de todo al administrador.
50:58
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y ustedes van a decir, pero bueno, administrador, ¿qué tiene que ver si estaba en la oficina cuando fulano lo agredió a Mengano?
51:05
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
El juez lo va a citar primero al administrador.
51:08
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y el administrador, como dice el segundo párrafo, delegará en el que entiende que tiene que ir.
51:15
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Ah, mire, el que estaba era el encargado.
51:18
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Yo no estuve en el edificio.
51:20
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, entonces lo cita al encargado.
51:22
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, pero recuerden eso.
51:25
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Todo lo que pasa siempre, el responsable es el administrador.
51:30
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien.
51:38
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Ley 3254, artículo 9b, dice obligación de atender a
51:46
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
la conservación de partes comunes resguardando la seguridad edilicia.
51:52
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Uno de los aspectos que los administradores no le dan tanta importancia es a la seguridad edilicia.
52:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Qué quiere decir esto?
52:02
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que cuando se nota que hay algún inconveniente en el edificio, puede ser por rajaduras, puede ser
52:10
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
por la sala de gas, bueno, tiene que actuar.
52:15
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Enseguida, no puede dejarlo pasar.
52:17
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Por eso es importante el apoyo del encargado ante las novedades que suelen suceder.
52:25
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
El 2067 también del código es el mismo texto, miren la importancia que le dan a la parte de seguridad y licia.
52:33
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y el 160.
52:36
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Dice que los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente
52:44
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
a la persona jurídica, sus miembros y terceros por los daños causados por su culpa en
52:53
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
el ejercicio o con ocasión de sus funciones por acción u omisión.
52:58
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces, fíjense la responsabilidad que tiene el administrador.
53:06
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Es muy serio el tema, no hay que dejar pasar nada, siempre hay que estar atento.
53:14
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien, por eso el administrador obviamente tiene, y
53:22
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
bienvenido sea, su seguro de mala praxis.
53:26
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Recuerden que es obligatorio, o dar en garantía un bien patrimonial, cualquiera
53:34
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
de los dos.
53:48
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
El registro de administradores.
53:52
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
De ahí es que ustedes me van a oír hablar después, vamos a ver algunos casos,
54:01
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
del tema de las denuncias que se hacen al administrador.
54:07
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Desgraciadamente al administrador no lo tratan muy bien en
54:16
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
el registro.
54:18
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y en general, donde más sancionan es por el tema del incumplimiento
54:27
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
de la ley 941 y 3254.
54:30
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Por ejemplo, fíjense en ustedes, acá tengo un caso de un administrador donde
54:39
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
dice, la ley dice en el artículo 9,
54:44
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
inciso B de la 941, atender a la conservación de las partes comunes y
54:52
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente, resguardando el mantenimiento.
55:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
edilicio e infraestructura instalaciones etcétera etcétera el denunciante comunica inconvenientes
55:08
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
de humedad en habitación de la hija
55:12
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
en su habitación, en el living y corte del suministro de agua en la terraza, dejando asentado en
55:20
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
dicho mail que estas falencias han sido comunicadas en reiteradas oportunidades a la administración no obteniendo
55:28
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
respuesta alguna.
55:30
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Descargo, o sea que dice el administrador.
55:35
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Surge el del balance del ejercicio contable regular que durante mi actuación como administrador en los periodos
55:44
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
6 del 16 a 5 del 17, los fondos invertidos en trabajos que fue aprobado en la Asamblea
55:52
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
a tal fin y adjunto, cuadro con la suma de dinero invertido para afrontar gastos de trabajos de mantenimiento pendientes
56:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
y anteriores a su gestión.
56:03
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
La sentencia.
56:04
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Se sentenció en los fundamentos que la inobservancia del deber de atender a la conservación
56:13
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
de las partes comunes del edificio que se administra importa un incumplimiento de las obligaciones que
56:21
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
la normativa impone a los administradores y que resulta insoslayable
56:27
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
para el adecuado ejercicio de la administración, lo que constituye un hecho grave que significa perjuicio actual o potencial
56:36
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
para los habitantes del consorcio administrado.
56:39
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, no cumplió con la ley 941 y 3254.
56:46
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Fíjense, bueno, sí tengo varios...
56:54
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
varias sentencias les digo que los montos de las sanciones son millonarias sí
57:02
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
en relación siempre a lo que gana un administrador.
57:06
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, después vamos a ver cómo son los pasos y las más, pero les quise leer esta para que estén un poco en contexto con lo que
57:14
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
estábamos viendo cuando incumple el administrador.
57:17
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, vamos a adentrarnos ahora en esta clase, ya con esto, cada vez más.
57:26
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
a ver el tema este legal.
57:28
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Espero que no se me asusten y que desistan de ser administradores, porque esto cada vez va a ser más exigente.
57:35
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Vamos a entrar despacito.
57:37
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Cuando estuvimos en la facultad, recuerden ustedes que nos hablaban de cómo nacían
57:45
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
las leyes, usos y costumbres, que era la fuente originaria del derecho.
57:52
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Luego nos hablaban de la jurisprudencia, que son los fallos judiciales, donde una serie de fallos concordantes
58:01
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
son un fuerte antecedente para que otros tribunales fallen en igual sentido.
58:07
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y finalmente la doctrina.
58:10
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Opiniones, obras, artículos de los hombres del derecho.
58:16
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Su importancia está en la talla del autor.
58:19
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y acá les recuerdo que ya lo vimos en una de las clases cuando hablamos de la
58:28
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
talla del autor y los artículos, las obras, las opiniones de los hombres de derecho.
58:36
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
se refieren en propiedad horizontal a los que yo le nombré Diego Calvo, Gabás, Orfila, Constantino,
58:45
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Alviso, Abuel.
58:48
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
No todos abogados, por ejemplo Abuel es arquitecto, Alterini, Abate, son hombres que se dedicaron
58:56
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
toda su vida
58:58
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
al tema de la propiedad horizontal.
59:01
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, una opinión, una obra de ellos, que han escrito muchos libros estos autores, obviamente tiene mucho
59:09
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
peso. ¿De acuerdo?
59:10
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien.
59:14
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Por eso, a veces, cuando presentamos algún descargo, decimos, de acuerdo, lo opinado por el autor Filan, su libro, página tal,
59:22
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que dice tal cosa.
59:24
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y ya es un fuerte antecedente, ¿no?
59:27
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien, vamos a hablar ahora...
59:31
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que no hemos referido durante el transcurso del curso recuerden que había prescripciones y la única que hablamos porque hablamos
59:39
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
muchas veces del tema de las expensas recuerden ustedes y dijimos que las expensas que es la más característica prescribe
59:47
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
a los dos años y esto está en el artículo 25 62 inciso c si alguno lo quiere
59:56
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
buscar va a encontrar justamente que habla de las expensas
1:00:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
bien ojo cuando tomo un consorcio una de
1:00:08
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
las cosas que me tengo que fijar para lo cual tengo que pedir o conseguir porque en general no
1:00:16
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
se lo van a dar la gente que está gestionando una administración
1:00:23
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Es muy difícil que le den las últimas expensas porque van a decir que van a sacar de ahí los honorarios, los deudores
1:00:31
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
y demás. O van a conocer la gente que está.
1:00:34
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, no importa, ustedes traten de conseguirla.
1:00:37
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Por qué tienen que tratar de conseguirla?
1:00:40
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Para mirar a ver cuánto cobraba el honorario el anterior?
1:00:43
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
No, no, no.
1:00:45
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Para mirar la columnita de los deudores.
1:00:51
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, una de las cosas que sí o sí tengo que analizar antes de tomar un consorcio es
1:01:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
en el cuadro final donde dice que reparte las expensas según su porcentual, a cual le corresponde
1:01:09
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
a cada uno, la columna de los deudores, o sea, los que no pagaron las expensas.
1:01:15
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y ahí me voy a fijar quiénes son.
1:01:19
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
4, 5, 6, los que sean, ¿sí?
1:01:22
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Pero lo que me interesa es el monto.
1:01:26
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces, si yo veo que hay un deudor que tiene deuda anterior 2
1:01:34
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
.550 .000 pesos, tomo esos 2 .550 .000 y lo divido por la
1:01:42
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
última expensa y eso me va a dar...
1:01:46
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
los meses que está debiendo, aproximadamente.
1:01:49
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿De acuerdo?
1:01:50
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y resulta que me da, supóngase ustedes, 10 meses.
1:01:55
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Cómo puede ser 10 meses?
1:01:58
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y no está intimado, está en juicio.
1:02:04
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces ahí pregunto, porque si está en juicio, como debiese estar, en
1:02:12
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
las expensas hay una parte donde tengo que informar los juicios.
1:02:18
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, la unidad funcional, en qué situación está y en qué juzgado, ¿correcto?
1:02:23
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
En todos los meses que mande las expensas.
1:02:27
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces ahí me fijo, si está en juicio, bueno, perfecto, está en juicio.
1:02:32
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Pero 10 meses uno, 8 meses el otro, y el administrador no hizo nada, ¿lo habrá intimado o
1:02:40
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
no lo habrá intimado? ¿Por qué me interesa?
1:02:42
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Porque si lo intimó...
1:02:44
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
en forma formal valga la redundancia sí o sea por ejemplo carta documento la
1:02:52
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
prescripción se corta automáticamente
1:02:55
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Pero si no lo intimo y tengo ya un año y medio de deuda, o la otra
1:03:04
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que lo vimos cuando vimos el procedimiento con los deudores, el bicicletero que viene y le doy 50, le doy
1:03:12
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
40, vengo más que viene y le doy un cheque y así voy achicando, que eso no lo hagan nunca.
1:03:18
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces hay que tener cuidado por esto.
1:03:23
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Si no está intimado y tengo 4 o 5 casos de estos, no tomen nunca este consorcio.
1:03:30
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Por qué? Porque esa gente que no paga...
1:03:34
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y ya pasaron nueve meses, diez meses, no les va a pagar por la cara linda que tenga el nuevo administrador.
1:03:41
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Van a seguir bicicleteados y van a seguir así.
1:03:44
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y la gente va a empezar.
1:03:45
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
El nuevo administrador no se mueve, no cobramos los deudores y no saben esperar los tiempos
1:03:53
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
jurídicos, los tiempos legales.
1:03:56
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, un juicio por despensas es un juicio ejecutivo rápido.
1:04:03
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Pero rápido no es de un mes, dos meses, tres meses.
1:04:06
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Puede durar más.
1:04:07
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Aparte tenemos una ventaja.
1:04:10
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Nadie, nadie se deja rematar una unidad funcional por
1:04:18
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
una deuda de despensas de 2 millones, 3 millones.
1:04:23
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
por el apartamento se venden dólares y son varios millones y entonces nadie se deja rematar en ese momento cuando
1:04:32
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
no dan más y ya ven que le van a rematar ahí aparece la plata sí entonces no hay que aflojar
1:04:39
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Mi obligación es, a los tres meses, y lo dicen todos los reglamentos, iniciarle las acciones legales.
1:04:46
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y después lo siento mucho.
1:04:47
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Todos los problemas que me puede contar, personales, lo que sea, yo como administrador, tengo la obligación de
1:04:56
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
iniciarle juicio.
1:04:57
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Por qué?
1:05:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
si llega a caer en la prescripción y empiezan a prescribir mes por mes una antigüedad mayor a dos años
1:05:08
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
el consorcio me va a hacer juicio a mí y después lo voy a tener que pagar yo o el seguro entonces cuidado con este tema ¿está
1:05:16
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
claro?
1:05:17
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien. Prescripción...
1:05:19
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Pregunta, pregunta, perdón.
1:05:21
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
De experiencia, ¿no?
1:05:24
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
De ser consorcista.
1:05:26
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Es muy difícil cuando cambias la administración que el tipo te diga, a este le hice juicio, le tengo tal cosa.
1:05:34
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Si no está metida la gente del consejo, es medio complicado, Santiago.
1:05:40
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
En general, si está en juicio, ya está informado en las expensas, juzgado, secretaría, entonces yo mandaré
1:05:48
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
a mi abogado que averigüe, o a lo mejor me conviene que lo termine el abogado de él.
1:05:55
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Total, los honorarios los va a tener que pagar igual, los va a tener que pagar el deudor, así que no me interesa.
1:06:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Para qué voy a cambiar de abogado?
1:06:03
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Al divino botón.
1:06:04
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
A lo mejor ya está por terminar el juicio.
1:06:06
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Ahora, si recién lo presenta, bueno, por ahí lo cambio.
1:06:10
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Veo que me conviene más.
1:06:11
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Es para estudiarlo el tema.
1:06:13
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Pero en general los administradores cuando se dan la documentación, la transferencia
1:06:22
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
de uno a otro...
1:06:24
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Ahí le informan las novedades.
1:06:25
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Mirá que tengo un juicio a fulano, mirá que hay una deuda de tal, a esta empresa no le pagué por tal causa, ojo que hay una factura.
1:06:32
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, en general, los administradores como personas, como profesionales, no se tratan mal, porque el problema es
1:06:41
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
entre el administrador y el consorcio, que el consorcio le echó al otro administrador.
1:06:45
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
No es un problema mío.
1:06:48
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Porque a mí también el día de mañana me puedo usar un consorcio y yo no tengo por qué tratar mal al administrador nuevo.
1:06:53
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Qué tiene que ver? Él está haciendo su trabajo como yo.
1:06:56
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces, en ese aspecto no hay tantos roces.
1:07:01
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Aparte, a lo mejor lo conozco de la Cámara o lo conozco de otro lado, es vecino, etc.
1:07:06
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Pero no hay muchos problemas en ese aspecto.
1:07:10
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Eso sí.
1:07:12
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
lo que hoy en día no le van a dar es el número del shooter para que ustedes puedan hacer el depositar las cargas sociales
1:07:20
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
le van a decir no eso es un número particular que tengo yo que es cierto es cierto entonces anda y sacalo si igual
1:07:29
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que hacer la vinculación en arca eso no va a tener que hacer porque no se lo van a hacer no se lo van a dar bueno
1:07:39
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Prescripción previsional son 10 años.
1:07:43
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Sindicales, 5 años.
1:07:47
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Ojo con esto.
1:07:49
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
El administrador hace las retenciones, entre ellas paga el sindicato del
1:07:58
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
trabajador. Para lo cual tiene una boletita, donde está asentado el pago, y
1:08:07
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
lo guarda. Cuando viene una inspección,
1:08:12
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
del sindicato que tienen un estudio jurídico ellos, privado, que es el que le hace
1:08:20
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
justamente las inspecciones y van a las administraciones.
1:08:24
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces le piden los aportes sindicales de los últimos años y
1:08:32
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
le van a pedir más de cinco.
1:08:34
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
No, ustedes le dan los últimos cinco.
1:08:39
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y si les llega a decir algo, lo demás está prescrito.
1:08:42
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Aunque lo hayan pagado, no importa.
1:08:44
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Está prescrito, porque ya van a encontrar algo.
1:08:46
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces, esto es como cuando nosotros nos piden información y le damos más información
1:08:54
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que la que nos piden. No, nunca hagan eso.
1:08:56
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Porque si no, siempre, ¿para qué se le habré dado?
1:09:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿De acuerdo? Entonces, nada más que lo imprescindible.
1:09:02
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien. Administrativo o contable, 10 años.
1:09:07
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
como vimos como los libros cuando vimos los libros obligatorios 10 años tributarios dos años vicios
1:09:16
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que se refiere con esto de los vicios bueno para escuchar sí pero no tributarias usted la
1:09:25
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
única carga tributaria que tiene el consorcio son las retenciones
1:09:29
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Sí, correcto.
1:09:30
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y si tiene empresas de limpieza o de seguridad, ahí va a tener que conservar por dos años.
1:09:38
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Sí.
1:09:40
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
El tema de las prescripciones es igual que en materia previsional.
1:09:43
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Puede variar si el consorcio se acogió a un plan de facilidades.
1:09:49
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
como fue el otorgado por la AFIP en ese entonces, en el año 2022.
1:09:54
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
En ese caso interrumpe la prescripción y en vez de ser 10 años...
1:10:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Puede llegar a 11 o más.
1:10:03
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Depende cuál es el periodo para que la prescripción se extire un año o no.
1:10:10
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Sí, sí, correcto.
1:10:12
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Yo igualmente aconsejo, en el caso de previsional tributaria,
1:10:19
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Por más que la ley me diga 10 años y 2, y miren, yo lo guardo igual, porque no ocupa tanto lugar, y
1:10:27
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
principalmente la previsional, si llega a tener problemas el encargado con su jubilación, me van a pasar a reclamar comprobantes.
1:10:36
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y si los tengo, tengo el libro, pero no tengo los comprobantes.
1:10:39
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces salgo perdiendo.
1:10:41
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Les conviene siempre, total, son...
1:10:46
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Un lugar mínimo que puede llegar a ocupar, pero eso les conviene tenerlos.
1:10:50
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien, hablamos de los vicios.
1:10:53
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Esto está desarrollado en el artículo 2564, inciso C.
1:10:59
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Hay distintos tipos de vicios, les anticipo.
1:11:04
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Desde el más simple hasta el más complejo.
1:11:07
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Perdón, profesor, me quedé con algo, con la retención.
1:11:11
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Sí. Ahí en el caso de la...
1:11:13
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
porque las retenciones pueden ser por omisión o por no haberlas hecho o por haberlas hecho y no depositarlas.
1:11:20
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
En el caso de la omisión hay penalidad, por supuesto, al...
1:11:28
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
a la entidad jurídica, o sea, el consorcio.
1:11:30
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
440 mil pesos.
1:11:34
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Sí.
1:11:35
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, en el caso de la retención y el no depósito, ahí podría haber implicaciones
1:11:43
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
penales. Sí, seguro.
1:11:45
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Que en ese caso afectaría directamente al administrador.
1:11:48
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Sí, sí.
1:11:50
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
No al consorcio.
1:11:51
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
En un ratito vamos a llegar a eso.
1:11:55
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
En un ratito lleguemos a eso.
1:11:57
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Cada vez vamos avanzando más.
1:11:59
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, les decía entonces de los vicios, desde los más simples hasta los más complejos, el que más
1:12:07
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
se da, que es generalmente el que dura un año, es el del inciso C, que es cuando el propietario
1:12:17
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que adquiere, por ejemplo, una unidad funcional, va a levantar la ventana.
1:12:23
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
y falta la cinta o falta el aparato que enrolle la cinta
1:12:31
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
son vicios menores pero que hacen a la terminación del departamento o
1:12:40
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que aparezca una humedad de golpe por una rajadura todo eso
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Todo es un año para poder reclamar.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Generalmente siempre es a la firma constructora, pero la gente le reclama al administrador.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Siempre pasa lo mismo.
1:13:01
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Finalmente tenemos el reclamo de indemnización por daños, que esto lo trata el artículo 2561,
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
que es tres años la prescripción.
1:13:12
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, recordamos el tema de la jubilación femenina
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
60, masculina 65, con 30 años de aporte.
1:13:29
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
y se puede optar hasta los 70 tanto femenina como masculina con los 30 años de aporte
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
esto lo comento por si los encargados empiezan que quieren jubilarse antes y demás y
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
hay un dato que es importante hablando de toda la jubilación que ustedes vieron que cuando hacemos algún
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
informe de gestión o una auditoría
1:13:58
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Uno de los datos que vamos a tener que necesitar es justamente la parte de los aportes y contribuciones.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces, ¿dónde me tengo que fijar?
1:14:08
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Si está hecho, si no está hecho, si está pago, no está pago y demás.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Cuentas tributarias, ¿sí?
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea que yo oficialmente me puedo informar en ARCA de
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
todos los aportes y contribuciones si están realizados o no.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
oficialmente, sin necesidad de ver los comprobantes que tenga el administrador.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y esto es oficial, porque me lo está dando ARCA, ¿de acuerdo?
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Pero tiene un problema, tiene un solo problema, que cada vez que pasa el tiempo es menos problema.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Por qué? Porque esto está desde el año 1994.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea que todo lo anterior que depositó el encargado y demás, no lo...
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
voy a tener antes de 1994.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Es del 94 en adelante.
1:15:05
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿De acuerdo? Hay que tener en cuenta este dato.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bueno, continuamos.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Uno de los
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
temas que se dan en los departamentos con los
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
propietarios es que muchos de ellos, incluso muchos de nosotros posiblemente, que tengamos
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
alguna propiedad.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
se la coloca como bien de familia.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
No sé si todos saben lo que es el bien de familia.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Hay que tener en claro que
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
si una unidad funcional de un consorcio está afectada por el bien de familia, no corre
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
para las expensas.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Las expensas están exceptuadas.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, yo puedo directamente ejecutar por deuda, despensas, un bien
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
de familia. Tener en cuenta esto, porque algunos propietarios creen que como lo tienen con esa condición,
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
no lo van a poder ejecutar el departamento.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y sería muy fácil, ¿no es cierto?, burlar la obligación de pagar causando un perjuicio a todo el resto de los propietarios.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea que...
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
A mí no me interesa que esté como bien de familia.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
El abogado usted lo sabe y va a hacer la intimación como corresponde.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Bien, otro aspecto a tener en cuenta es el tema del escribano.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Esto es un tema bastante importante para que ustedes como administradores o futuros administradores sepan
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
dónde llega la responsabilidad de cada uno.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, cada uno tiene su profesión y dentro de su profesión tiene sus incumbencias, como la tenemos nosotros,
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
como la tiene el ingeniero, como la tiene el escribano.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Entonces...
1:17:21
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Cuándo se da el problema o la fricción entre el escribano y el administrador?
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Justamente cuando pide un libre deuda.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Por qué el escribano pide el libre deuda?
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Porque si no, el comprador tendría que abonar la deuda y luego accionar contra el vendedor, en caso que hubiese deuda, ¿no es
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
cierto? Acá hay un principio que se llama...
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
pro terrem, esto es latín pro terrem, que significa la deuda
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
sigue a la unidad.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
O sea, a mí no me interesa quién es
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
a nombre de quién esté el departamento para ejecutarlo.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Por qué? Porque el responsable de la deuda es la unidad funcional número 15.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Que está nombre de fulano secundario, no me interesa.
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
¿Por qué?
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Porque llegado el momento que yo tenga que intimar o hacerle juicio, ahí, como hemos dicho ya en otras clases, voy a pedir en
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
el registro de la propiedad inmueble el certificado de dominio.
1:18:41
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Y ahí me va a salir quién es el verdadero dueño del departamento.
1:18:46
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Si está embargado, hipotecado, etcétera, etcétera.
1:18:50
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Es toda la historia. Entonces, ahí en ese momento sé que tengo que intermar a este señor que me está informando este
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S… Speaker 1 (Clase 22.04)
registro. ¿Correcto?
1:19:00
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Pero el responsable siempre es la unidad.
1:19:03
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Yo ejecuto a la unidad.
1:19:05
S… Speaker 1 (Clase 22.04)
Está claro, proter, rey. Bueno, estamos en hora, hacemos el recreo y continuamos luego.

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