Clase 06-04
May 05, 2026 23:00
· 2:10:06
· Spanish
· Whisper Turbo
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Speaker 2 (Clase 06-04)
si perfecto bueno empezamos bien entonces abordamos unos instantes porque están entrando más compañeros así estamos todos a comenzar entonces con la clase de hoy habíamos llegado ya al último reglamento que van a conocer
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Speaker 1 (Clase 06-04)
que es el denominado reglamento específico. Recuerden que teníamos entonces el de propiedad horizontal, el interno y este último el específico. Bien, para no perdernos y para que tengan una idea, porque hemos hablado el otro día, les voy a dar un...
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Speaker 1 (Clase 06-04)
o con concepto, no quiere decir que sea exactamente igual que tenga que ser, pero más o menos es lo que se estila, de lo que es un régimen disciplinario, o sea, que es cómo se aplica el procedimiento cuando en los reglamentos, que ahora sí, en los reglamentos modernos, ya directamente hablan del tema de la disciplina.
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Speaker 1 (Clase 06-04)
No como los reglamentos muy antiguos que ni lo enumeraban. Recuerde que hemos dicho que si no está el tema de las multas y demás en el reglamento, legalmente no la pueden aplicar. ¿De acuerdo? Entonces, un régimen disciplinario, por ejemplo, puede ser aquel que tiene tres grados. Uno es el apercibimiento.
3:55
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Speaker 1 (Clase 06-04)
El segundo, la suspensión. Y el tercero, la multa. Repito, apercibimiento. La suspensión.
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Speaker 1 (Clase 06-04)
y la multa. Generalmente esto se aplica para consorcios grandes, importantes, que tienen amenites, no generalmente en los edificios comunes de vivienda. Bien, el primero de ellos, el apercibimiento. Es para faltas leves, o sea, lo que podemos denominar el llamado de atención.
4:35
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
llamar a la persona que ha cometido el problema, explicarle que no puede hacerlo, tratar de convencerle, bueno, a lo mejor queda ahí sin aplicar nada y se soluciona el problema. El segundo, dijimos, la suspensión. Esos son para casos de mayor gravedad o también de reincidencia.
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Speaker 1 (Clase 06-04)
tiempo determinado incluirá la imposibilidad de gozar de algún servicio común si por ejemplo no puede utilizar la piscina no puede utilizar el gimnasio si eso sería entonces por determinado tiempo la suspensión y finalmente tenemos la multa
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Speaker 1 (Clase 06-04)
que es ya por faltas graves, pudiendo imponerse conjuntamente con la suspensión. El Consejo de Propietarios crea
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Speaker 1 (Clase 06-04)
una comisión de disciplina que se llama, que es la que va a ejercer el poder disciplinario y es el que va a aplicar las sanciones. O sea, generalmente en las asambleas se le da el poder al Consejo para que cree este cuerpo, que puede ser también el mismo Consejo.
6:03
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Pero en general se trata de que sea de personas un poco afines al tema, ¿no es cierto? Por ejemplo, un juez jubilado, un abogado, o sea, que estén más o menos en sintonía con el tema. Bien.
6:23
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Las actuaciones darán inicio mediante denuncia presentada por escrito o de oficio a instancias del Consejo. Se giran a la comisión, se notifican.
6:38
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Speaker 1 (Clase 06-04)
hay que dar lugar para el descargo y puede haber una citación de las partes. Esto sería el procedimiento en general. También saben que en edificios o en countries y demás existen lo que se llaman las carteleras informativas. A veces también tienen un boletín interno y demás.
7:05
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Entonces las sanciones van a ser publicadas en esas circulares, carteleras y demás. Y finalmente el valor de las multas son fijados de acuerdo al importe de la expensa básica al momento de la aplicación.
7:27
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Speaker 1 (Clase 06-04)
o sea antes usaba mucho litros de nasta y demás ahora ya directamente es el valor de la expensa que está siempre actualizado básica, sin el gasto extraordinario, solamente la expensa básica.
7:42
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Bien, eso sería entonces sintéticamente la aplicación de un régimen disciplinario. Los reglamentos pueden que les dé algunas armas, como para poder conformar este cuerpo, pero en general es como yo se los he comentado. Bien, los reglamentos específicos en sí están compuestos de varios...
8:12
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Speaker 1 (Clase 06-04)
ítems. Si, por ejemplo, el edificio tiene varios amenites, o sea, tiene Zoom, tiene gimnasio, tiene Landry, tiene piscina, etcétera, etcétera, lo más probable es que hagamos un cuadernito, ¿sí?, con las características de cada uno.
8:34
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Speaker 1 (Clase 06-04)
y no uno particular de cada uno a cada uno que va a hacer la entrega no directamente en un librito todos los propietarios deben tener el administrador debe encargarse de distribuirlo si disculpe pero hay personas que quieren ingresar y dicen que no pueden ay dios siempre lo mismo estamos a ver si puedo no no me ponen a mí acá que puedo hacer entrar
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Speaker 1 (Clase 06-04)
No me sale, no sé, esperemos un poco. Acá no me sale para poder utilizarlo. Bueno, le decía entonces que el amenite básico, diremos típico, y que lo van a encontrar en todos aquellos edificios y demás, country, barrios cerrados, es el denominado ZUM.
9:45
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Speaker 1 (Clase 06-04)
El Zoom es el salón de usos múltiples. En general, hablo muy en general, en los edificios de vivienda comunes es como si fuese un departamento más.
10:00
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Apareció la palabra admitir. A ver, un segundito, vamos a ver si podemos hacerlo entrar. Hola, Santiago, perdón, ¿cuál es el título de hoy para anotarlo? Porque recién me pude conectar. Reglamentos específicos. Gracias. El tercer tipo de reglamento. Acá dice admitir, pero cuando lo presta se va. No sé qué es lo que está pasando hoy. Bueno, continúe.
10:45
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Speaker 2 (Clase 06-04)
Les decía entonces que el típico es el Zoom, o sea...
10:51
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Si un edificio tiene algún amenite, seguro, seguro, aunque tenga uno solo, es el Zoom. Después viene el resto, depende lo que hemos adquirido, ¿no es cierto? Bien, el Zoom es el más antiguo, el característico, ya conocido por casi toda la gente, incluso les comento más, ya a veces hay gente que decide la compra.
11:16
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
en algún edificio, de alguna unidad funcional, siempre y cuando tenga como mínimo un Zoom. Porque resulta que ha sido muy práctico, es muy conveniente tenerlo, entonces se inclinan la compra por eso. Ahora, tenemos que hacer como administradores un reglamento específico para el Zoom.
11:41
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Si tiene piscina, un reglamento específico para piscina. Si tiene landre, otro para landre. Y así formamos el cuadernito con diversos capítulos para cada uno y algo que puede ser también general para todos. Con un índice se puede hacer tranquilamente.
12:00
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Incluso también ustedes pueden adquirir las librerías donde yo les dije que hay reglamentos también tipos como para tener una base, pero fundamentalmente estos reglamentos específicos se tienen que ajustar a las características propias del edificio. No todos los edificios obviamente son iguales. Entonces, para que tengan una idea,
12:26
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Speaker 1 (Clase 06-04)
¿Qué es lo que tengo que colocar en ese reglamento específico? Bueno, suponiendo que sea del SUM, ¿quiénes lo pueden usar? Primero y fundamental. Van a ser los propietarios, en presencia de un mayor, nunca menores de edad, solos. Días y horarios que se puede ocupar. La limpieza. ¿Quién va a hacer la limpieza?
12:58
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Generalmente, lo que se estila es la entrega del lugar a la persona que lo va a utilizar, limpio, ya listo para su utilización, y lo va a tener que devolver en la misma forma.
13:16
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Ahora, ¿cómo hace? Bueno, lo pueden limpiar ellos, le puede decir al ayudante del encargado en la hora libre que se lo limpie, pero corre por cuenta del usuario la limpieza. Luego tenemos otro aspecto que es muy importante, que es el tema del volumen de la música, o no música, o sea, prohibido música.
13:45
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Cantidad de invitados. O sea, eso también es muy importante porque el lugar generalmente no es muy grande y yo no puedo invitar a 40 personas cuando es un departamento de un ambiente. ¿Correcto? También se le dan restricciones a la gente que va a ser invitada. Por ejemplo, no pueden deambular por el edificio.
14:09
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
O sea, el Zoom tiene un portero eléctrico, como tienen todos los departamentos, donde la persona que organizó el evento se va a mover, bajará, subirá, abre y cierra por ahí, pero no que vayan paseando por el edificio, por el jardín, por la pileta y demás. ¿De acuerdo?
14:30
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Luego viene otro aspecto importante, que en general también lo hacen todos, que se denomina canon. O sea, para la utilización de este lugar, se debe abonar un canon. Este canon está destinado exclusivamente al Zoom. Y es y se utiliza para el mantenimiento del...
15:00
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
mismo o sea con el uso ustedes se darán cuenta de que se deteriora la pintura por ejemplo porque pegan globos y demás y los chicos y bueno lo deterioran por ahí la estufa se tapó la heladera dejó de funcionar bueno etcétera etcétera entonces todo lo que es el mantenimiento de este zoom
15:28
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Speaker 2 (Clase 06-04)
Va a salir el dinero del canon que estamos cobrando. Profesor, disculpe, hay gente que quiere ingresar. Pero yo, lamentablemente, tengo toda mi buena voluntad, pero no me sale admitir ahora tampoco. Antes salió y cuando quería ponerlo se iba. No sé qué está pasando. Pero no, no, no, no, no puedo estar. No me deja. Ustedes pensarán.
16:10
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
alguien se va a tener que hacer responsable, llevar, ocuparse de este tema. Porque obviamente el administrador no está en el edificio y el encargado tiene sus horarios de trabajo. Y no le podemos dar otro trabajo más que administre el Zoom, porque no tiene nada que ver con su tarea. Entonces, generalmente,
16:40
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
si hay consejo o si no lo hay, alguna persona colaboradora del edificio, la nombramos en la asamblea para que se ocupe de este tema. Entonces, ¿de qué se va a ocupar? Bueno, simplemente de cuando alguien le pida, tiene un cuadernito, cuando alguien le pida a turno...
17:02
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Lo va a anotar y ya hace la reserva. Le cobra el canon, le explica cómo es el tema de la limpieza, le da la copia del librito para que sepa cómo lo tiene que entregar y demás, le otorga la llave, y luego una vez que terminó el evento, va y se fija que haya quedado limpio, que no esté nada roto, y eso suficiente directamente.
17:29
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Cuando viene la asamblea ordinaria, obligatoria, anual, entonces esta persona, o si bien no quiere hacerlo, rinde primero al administrador, le explica todo lo que cobró, las reparaciones que se hicieron y demás, o sea, hace un estado de cuentas del ZUM, ¿de acuerdo? Y se exhibe en la asamblea anual, ¿de acuerdo?
17:59
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Puede ser que a lo mejor lo que hemos recaudado por el canon no nos alcance, por ejemplo, para la reparación de la heladera. Supónganse que se ha descompuesto.
18:12
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Entonces, bueno, la asamblea decidirá si lo paga el consorcio, si lo paga lo que utilizaron y demás. Ya es un tema a discutir. Pero entonces lo importante es que hay un procedimiento, hay un librito que se tiene que ajustar el usuario a sus obligaciones. ¿De acuerdo? Eso sería en cuanto al Zoom. Los demás...
18:43
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
servicios que tienen o amenites que tiene el edificio son más o menos parecidos pero hay uno que tiene una particularidad muy importante y acá lo vamos a aclarar bien porque esto es caldo de cultivo de muchas dudas de cómo lo van a tomar y qué es lo obligatorio y lo que no y es nada más y nada menos que la piscina
19:09
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
O sea, yo como administrador debo conocer qué obligaciones tiene el consorcio si tiene piscina. O sea, qué es lo que debo hacer y qué es lo que no se debe hacer. Porque hay una ley que es la 27.155 del año 15, que se llama ambiente acuático.
19:33
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Speaker 2 (Clase 06-04)
Y si ustedes den la ley, van a ver que es todo obligatorio. Hay que ponerse obligatorio, colocaré esto, lo otro, sí. ¿Pueden repetir el número de la ley? Y hay personas afuera que todavía nos están diciendo. Sí, pero lamentablemente no me dejan entrar para poderlos aprobar de nuevo. No, no me aparece, no me deja. No sé qué pasa.
20:00
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Hay un número, a ver, hay número de emergencia por cualquier inconveniente en la clase que lo debo tener por acá para que llamen, porque tampoco hoy me recibió el coordinador entre solitos. Algo está pasando evidentemente, acá está, a ver. 4928-9485, ¿sí?
20:28
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Speaker 1 (Clase 06-04)
49 28 9485 que llamen a ese teléfono que es la autoridad de los cursos entonces la ley era la número 27 mil 155 del año 15 gracias se llama ambiente acuático si bien
21:04
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Entonces, esta ley, si ustedes la leen, se van a volver locos, porque dice que es obligatorio tener guardavidas, que no interesa los metros cúbicos que tenga la pileta, habla de la cantidad de metros, habla del convenio colectivo de los guardavidas, que es el 179 barra 91, etcétera, etcétera. Pero, pero...
21:31
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Speaker 2 (Clase 06-04)
Acá la cámara hizo un buen trabajo.
21:35
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Y analizó la ley y se reunió con la gente del ambiente acuático a ver realmente por qué. ¿Se imaginan ustedes que un edificio, una piletita de un edificio no puede ser lo mismo obligaciones que una pileta de natación donde van cientos de personas, no es cierto? Entonces, bueno, ahí ya empezamos a ver algo más claro, como por ejemplo que no es obligatorio.
22:03
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
para los consorcios contar con un servicio privado de emergencias médicas. Sí para las piletas. No es obligatorio contar con locales o sectores del natatorio. No es obligatorio contar con guardavidas y elementos de seguridad. Eso sería...
22:31
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
lo importante de la ley que no es obligatorio para los consorcios pero si vamos a ver ahora que lo que nos interesa entonces que es obligatorio si tengo una piscina fíjense de que yo les estoy hablando de piscina y no pileta porque en general las chicas son las piscinas las piletas son las más grandes más importantes sí que es obligatorio entonces y esto sí
23:00
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Tener el certificado de aprobación de los equipos de tratamiento del agua para la corrección del pH. Tener la póliza de seguro que cubra los accidentes que puedan sufrir los usuarios y el personal afectado al natatorio.
23:22
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
cuyos datos deberán ser exhibidos en lugar visible a la entrada del edificio, del natatorio, etc. Eso sería entonces lo obligatorio.
23:34
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
que tendría que tener con la piscina o sea en general los administradores lo que hacen contratan un servicio que se ocupa de hacer una especie de service que va todos los meses al edificio y le enseña al encargado cuánto tiene que tirar de cloro como es la mezcla y demás y bueno con eso lo va controlando y es suficiente
23:59
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Speaker 1 (Clase 06-04)
pero no es necesario presentar ningún certificado ni nada al gobierno de la ciudad. Entonces, está claro, el certificado sin el tratamiento del agua y la póliza de seguro, y con eso es suficiente. Y que esté en un lugar visible, ¿no? Por cualquier inspección o algo que llegue a ocurrir. ¿Está claro? Bien. Sí. ¿A cuánto hay que cambiar el certificado? ¿Lo dice la ley? El certificado creo que es anual, ¿eh?
24:29
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
No lo dice, pero creo que es anual. Este debe venir con un vencimiento, ahí nos damos cuenta. La misma gente que le hacen los service, ellos le hacen el certificado, obviamente. Bien, eso sería en cuanto entonces al amenite del Zoom y de las piscinas, que sería dentro de todo lo más importante. Después tenemos...
25:00
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Otros amenites, el Landry, por ejemplo, también vamos a tener el tema siempre, hay muchos que hay obligaciones que son para varios, siempre vamos a poner quién tiene derecho a usarlo, vamos a tener que poner un horario, por ejemplo en el Landry, tener cuidado siempre de poner que no pueden haber menores.
25:28
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
por un tema de seguridad. Entonces, hora de abrir, hora de cerrar, que eso lo va a hacer el encargado posiblemente. Y bueno, nos vamos a regir entonces internamente con ese reglamento específico. ¿De acuerdo? Bueno, con esto entonces damos por cerrado el tema de los tres reglamentos que tenemos en los edificios.
25:56
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Quedó alguna inquietud, alguna pregunta, algo que en el tintero que no hayan entendido, pregunten, no hay ningún problema. Si no, seguimos adelante. ¿Por cada amenity se hace entonces un reglamento especial? Por cada amenity tengo que hacer un reglamento, exactamente. Por eso se llama reglamento específico, específico de cada uno. Ahora, cuando son varios...
26:27
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
haré un librito con un índice o capítulos sí y ahí bueno tendré un capítulo para cada menite hay cosas que son obviamente para varios y donde no puede haber menores para varios horarios pueden ser para varios entonces bueno esa es una forma de redactarlo
26:50
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Bien, siempre todo es de acuerdo a las características del edificio. Por ejemplo, hay edificios que autorizan el landry de noche.
27:05
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Hay otros que no, por un tema de seguridad. Pero bueno, en la asamblea se pusieron de acuerdo, ellos no, yo a la noche puedo, tengo tiempo, no tengo problema, en vez de que cierre a las 10, bueno, que cierre a las 12, ¿sí? Entonces, bueno, el último de las 12, cerrará con llave, apagará las luces y se va. Eso es cuestión de ponerse de acuerdo y colocarlo en el reglamento. ¿De acuerdo? Sí, había una pregunta.
27:38
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Hola, ¿me escucha una consulta? Sí. ¿Cuál es la norma que regula las piscinas de consorcio? A esa que se refiere usted, ¿dónde está? ¿Cómo lo ubicamos? Es una ley, le dije. No, la ley, sí, pero después usted nos dijo que las piscinas, no piletas, tenían una norma que nos permitía, entre otras cosas, el tema del pH del agua y esas cosas.
28:10
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
pero eso lo hacen, eso lo hacen las empresas que usted va a tener que contratar que hacen el mantenimiento y ellos lo van guiando y en cuanto al seguro
28:20
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
el seguro lo tiene que sacar el administrador y eso habla con su promotor de seguros y el promotor de seguro le va a pedir el reglamento y en base a eso de acuerdo a las medidas de la piscina horarios y demás le va a ofrecer el seguro correspondiente
28:43
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Porque necesita horarios y demás para hacer el seguro. Es bastante estricto. Porque si no, ¿qué pasa? Algún loco a las 2 de la mañana va y se tira la pileta, ¿sí? Y nadie lo vio y se ahoga. Entonces, bueno, momentito. Por eso necesita el reglamento también, los dos reglamentos. El reglamento de propiedad horizontal y el reglamento específico, la empresa que va a ser la póliza del seguro. Se lo van a pedir. ¿De acuerdo?
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S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Gracias. Si ustedes están interesados en el tema que me preguntaron antes del tratamiento del agua, la ordenanza que habla del tema de cómo es el tratamiento es la 41718 del año 86. Repito, 41718 barra 86.
29:42
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
entonces recopilando para que tenga piscina y necesite la ley general en la 27 155 que se llama ambiente acuático sí y la del tratamiento del agua en la 41
30:00
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
18 del 86 el otro amenite que también no es obligatorio pero se recomienda yo pienso que tendría que ser obligatorio pero bueno por ahora se recomienda es en los gimnasios tener un día o sea un defibrilador que saben que a veces se puede salvar la vida de una persona si si tenemos este aparatito
30:35
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Speaker 1 (Clase 06-04)
lo otro yo sé que ustedes me van a decir sí pero no todos lo saben usar bueno
30:41
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
también también si tenemos así amenites es conveniente a veces hacer un simulacro si de alguien que se esté ahogando si hay este en las compañías de seguro o en las art ustedes tienen en forma gratuita si pueden solicitar una demostración hacen una nota al consorcio diciendo que tal día supone el sábado
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S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
De tal hora a tal hora va a haber un simulacro de tal y tal cosa, el que quiera estar presente. Entonces, bueno, ahí ya la gente va a saber cómo utilizar, cómo sacar a alguien del agua, cómo utilizar el fibrilador, etcétera, etcétera. ¿De acuerdo? Bien, ¿por qué yo les menciono todo esto? Porque hay un artículo...
31:39
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
del Código Civil y Comercial, que posiblemente a lo mejor la doctora Viviana se los ha comentado, que es el 160, que habla de la responsabilidad del administrador. 160. ¿De qué ley? Perdón.
32:09
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
el artículo 160 del código civil y comercial de esta nacional ley es el código si el 160 que dice
32:20
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
responsabilidad de los administradores los administradores responden en forma ilimitada y solidaria frente a la persona jurídica sus miembros y terceros por los daños causados por su culpa en el ejercicio o colocación de sus funciones por acción u omisión sí
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Por eso hay que cubrirse. O sea, si yo tengo la piscina, tengo la obligación de contratar el servicio para el mantenimiento del agua, de sacar el seguro. ¿Por qué? Porque estas son mis funciones. Después un loco se tiró y dijo, bueno, es otra cosa. Pero mi función es hacer esas tareas. ¿De acuerdo?
33:14
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
de acuerdo al artículo 160 del Código. Bueno, si no hay ninguna duda más, dejamos entonces, si no hay alguna duda. Sí, no, esto que usted dijo de hacer el curso para, qué sé yo, de RCP o de la utilización del DEA, eso no es obligatorio, no entra dentro de la responsabilidad, ¿no? Si no lo hace, no pasa nada o sí.
33:46
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
No, no, no. Usted tiene que cumplir con sus funciones. ¿Cuáles son en el caso de la piscina? Voy a repetir. Lo del segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el segundo y el
34:14
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Y esto es gratuito, lo tienen que hacer a pedido. Entonces, el día de mañana, señores, yo hice lo que me correspondía y aparte traje a la gente para una demostración. Hice todo lo que pude. No soy responsable. Les voy a arrepentir. Cuando pasa algo, siempre el juez, al primero que llama, es al administrador.
34:37
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Entonces ahí empieza. No era su función tal cosa, no era su función. Entonces buscan al culpable. Entonces si yo cumplí con todo, no voy a tener ningún problema. Bien. Dejamos entonces... Las ART, ¿no? Dice... Sí, sí. Las ART es una ART. Las ART.
35:00
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Pocos saben de que si yo solicito, obviamente le van a dar un turno y un día, pero pocos saben de que esto es gratuito, que los ofrece enlazar, hacerlo en los consorcios. Además, cuando yo tengo, suponemos que el día de mañana ustedes tienen un edificio de oficinas, es obligatorio hacer un simulacro, es una vez al año.
35:28
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
y ahí las ARS le van a decir vamos a poner una fecha porque es obligatorio hacer la simulación y ahí lo tienen que cumplir y ahí si la ARS le va a dar un certificado como que lo hicieron, ¿de acuerdo? pues si la gente va o no va no interesa, el certificado está como que se organizó bueno dejamos entonces los reglamentos y pasamos ahora
35:59
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
a un tema muy importante, ¿sí? Y acá es donde generalmente se ve el expertise de los administradores, ¿sí? Y que es el tema de las asambleas. Acá el administrador tiene que ser la persona más importante en una asamblea, ¿sí? Pues que lleva la palabra, ¿sí? Tiene que estar explicando.
36:30
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
tiene que estar dando cuentas de todo lo que hizo, frente a sus clientes, a los propietarios, y frente también a muchos problemas, porque no vamos a negar que a veces la gente es muy reacia a ir a las asambleas cuando todo está bien, pero cuando hay algún problema, entonces ahí ya...
36:56
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
vuelvo a insistir, entre paréntesis, problema es bolsillo, ¿sí? Cuando tocamos el bolsillo va mucha gente a la asamblea, ¿sí? Bueno, entonces hay que tener en cuenta todas estas cosas. Vamos a empezar entonces con este tema y lo primero que necesitamos para poder hacer una asamblea es lo que se denomina la convocatoria, ¿sí? Que la convocatoria.
37:25
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
bueno la convocatoria es esa hojita que manda el administrador diciendo que tal día a tal hora en tal lugar vamos a realizar la asamblea ordinaria obligatoria anual con los puntos siguientes que se denominan orden del día sin todos los puntos
37:53
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
vamos a ver cuáles son obligatorios bien entonces primero es fundamental la notificación que manda el administrador donde va a estar la convocatoria tiene que ser por un medio fehaciente sí o sea que el administrador se tiene que asegurar que todos los propietarios han recibido
38:19
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
La notificación con la convocatoria a la asamblea. Para ello, tengo que fijarme cómo llego al propietario. Hay diversos sistemas, unos más prácticos, otros no. Por ejemplo, uno de ellos es hacer una planilla.
38:45
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
que se le entrega al encargado, donde van a estar todos los departamentos, con el nombre y apellido de cada propietario, y el encargado le va a dar una copia de la citación y el propietario le va a firmar y va a colocar la ficha. ¿De acuerdo? Entonces me aseguro que ese propietario tal día recibió la citación.
39:12
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Una vez que el encargado ya distribuyó toda, pues me devuelve la planilla y yo me quedo con constancia de todo lo que la han recibido. Otro sistema puede ser que muchos reglamentos viejos hablan, es mandar una carta documento a cada propietario. Esto es alienable directamente, con lo que vale cada carta documento, se imaginan ustedes.
39:40
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
el gasto que comprometen al consorcio, o sea, esto es irrealizable. Luego tenemos medio más utilizado que es el MEIS. Ya les he comentado que el MEIS ahora está aprobado y yo lo puedo...
40:00
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
usar el mail con aquellos propietarios con los cuales me comunico constantemente. Le mando las expensas, le mando notificaciones, etcétera, etcétera. Pero con un detalle. Cuando yo le mando el mail a estos propietarios, debo tener constancia de la recepción para tenerlo completo. Entonces,
40:28
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
hago el mail le pongo la orden del día y le pongo una notita abajo en mayúscula y subrayado que
40:39
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
constancia de recepción por favor constancia de recepción entonces me viene recibido si tengo la fecha y ya no tengo ningún problema de acuerdo eso serían entonces los métodos más utilizados sí y cuál sería lo que se utilizan y no sirven
41:03
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
No son métodos fehacientes, ¿sí? Porque fehaciente es que el otro se entere, ¿de acuerdo? Y sería, por ejemplo, una notificación en mano, ¿sí? O sea, que el encargado, cuando viene un propietario, o el hijo de un propietario, o la mujer del propietario, ¡ah, señora, tome que hay una asamblea! Y le da la hojita de la citación, ¿sí?
41:31
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Otro sería una carta certificada que no posibilita la determinación del contenido. No sé qué dice el contenido de la carta certificada, ¿sí? Y el otro sería el WhatsApp. El WhatsApp no está permitido, al menos por ahora. ¿De acuerdo? Entonces, les repito, medio fiaciente la planilla con la firma del propietario, la carta documento o el mail.
42:01
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
No fiaciente, notificación en mano, la carta certificada, el WhatsApp y también puede ser...
42:11
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Que yo le diría que esto es complementario, o sea, no va ni en el primer caso ni en el segundo. Que muchos administradores en la planta baja, en la entrada del edificio, dos o tres días antes colocan la hojita con la citación a asamblea. Esto diría que es un refuerzo, es una ayuda, ¿sí? Pero sigue siendo un método no fiaciente. Porque a lo mejor yo no voy al edificio esos días, ¿sí? O estoy enfermo y no bajo, etcétera, etcétera. ¿Está?
42:41
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Pero sí es complementario. Perdón, pero nadie le abolilla esto en los consorcios. ¿En qué sentido? En el sentido de que nunca recibía una carta de documento de un administrador o una planilla firmando que recibimos la citación de asamblea. ¿Cómo lo recibe usted? Abajo de la puerta.
43:13
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Le tiran las convocatorias abajo de la puerta. Sí, y también mandan un mail, pero no ponen abajo las dos cosas. Si le mandan el mail, está bien. Sí, ahí lo estás notificando. Sí, está bien, pero ninguna de las dos hay que poner el OK.
43:32
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Bueno, ¿sabe lo que pasa? Mientras sea la asamblea ordinaria, anual, obligatoria, que está todo bien, no pasa nada y van dos gatos, no hay problema. Pero el día de mañana que haya algo importante para realizar, van a decir, ah, yo no la recibí. ¿Y usted cómo lo comprueba? ¿Y el responsable quién es? El administrador. El administrador debe demostrar...
43:57
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
de que recibió el propietario la citación. ¿Cómo lo demuestra? Con la planilla que lo firmó, hasta tiene el día que lo ha recibido, ¿sí? Con carta de documento, supóngase alguien de la provincia, que le pueda mandar, ¿sí? O por el mail, con el acuso de recibo, como usted le puso. Entonces, directamente demuestra que usted lo notificó. Después, si no quiso venir, el problema de él, pero que no me diga que no la recibió. ¿De acuerdo? Perdón. ¿Y si no recibe él?
44:27
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Perdón, la notificación por página web, por consorcio abierto, por ejemplo, ¿es válida? No. No, no, no. Los únicos métodos válidos, por ahora al menos, son los que yo les mencioné. ¿Sí? ¿Está? Bueno. ¿Y si no va el mail? Perdón, Jorge. No, no. Darle uno por vez, por favor. Está hablando Jorge, sí.
44:56
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Si no, si vos le mandas el mail y él no lo recibe
45:00
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
No te lo responde, ¿cómo lo tomás? Si no me hace el acuso de recibo, insistiré, le mandaré otro, lo llamaré por teléfono. ¿No recibió mi mail? Por ejemplo, en nuestro caso nosotros tenemos algunos departamentos que son aislados en el edificio. Y los que son dueños nunca participan y responden un mail, no se meten en nada. Sí, no les interesa. Exactamente. Ahí como haces en esos casos.
45:30
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
¿Qué te puede parecer si hay un cambio de administración?
45:38
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Hay casos, por ejemplo, de que pasan los edificios nuevos, de que hay departamentos que todavía son de la firma constructora y no tenemos... Yo le mando una carta de documento a la empresa, directamente, que tal día tal hora va a haber una asamblea y se acabó. Y los siete o ocho departamentos que tienen, me vale la carta de documento para todos. ¿De acuerdo? O sea, veo la forma, pero yo me tengo que asegurar que esté notificado. Eso sí.
46:07
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
por cualquier inconveniente que después me puedan reclamar. Ah, yo no estuve, no pude votar, no me interesé. No, no, no. Vos estuviste, acá tengo la prueba. O vos lo recibiste. Si no viniste, problema tuyo. ¿De acuerdo? Bueno, muy bien. Las asambleas tienen tres partes. Una parte que llamamos constitutiva, otra deliberativa y la última, resolutiva. La primera, constitutiva,
46:42
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Antes se utilizaba mucho y muchos reglamentos hablaban de que para empezar la asamblea hacía falta tener el quórum. ¿Se acuerdan ustedes? Que el quórum era el 50% más uno. Que si no se lograba a la hora, con los que estén se podía hacer. Bueno, ya no corre más.
47:02
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
directamente con el artículo 2060 que nosotros vimos, ya se acabó el tema del coro. ¿Por qué? Porque ahora todos tienen la oportunidad de poder votar. ¿De acuerdo? Bien. Deliberativa.
47:18
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Como su nombre lo dice, es cuando los propietarios intercambian opiniones con respecto al tema que se esté tratando. Entonces vamos a hacer esto, lo otro no, mejor lo otro, y van deliberando. De todo eso, acá es muy importante, la figura del presidente de la asamblea, que es el que tiene que elaborar.
47:44
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
las mociones o la moción o sea bueno a ver hay un grupo que propone tal cosa otro grupo que propone otra y otro grupo más entonces trato de juntar por ejemplo dos grupos este por sí este por no y ahí entonces y bueno tengo dos emociones la moción número uno número dos vamos a votarla sí y ahí saldrá el resultado de acuerdo
48:10
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Entonces, la resolutiva, se votan las mociones. ¿De acuerdo? Bien. Las asambleas tienen, igual que las sociedades, tres clases.
48:31
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
difundida y la que más se utiliza en los consorcios es la denominada Asamblea Ordinaria, que la completamos diciendo que es la Asamblea Ordinaria Anual Obligatoria. Ese sería el título completo.
48:50
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
¿Extraordinaria puede haber? Sí, puede haber extraordinaria por algún caso que se llegue a presentar, por ejemplo, que el consorcio decida automatizar los ascensores. Entonces, ahí voy a tener que llamar a una asamblea extraordinaria para debatir el tema, para aprobarlo, porque esto ya, vamos a verlo más adelante, va a ser una asamblea extraordinaria y seguramente de ahí saldrá.
49:18
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
El gasto y la expensa extraordinaria, que no tiene nada que ver con la expensa y el gasto ordinario. Ya vamos a ver qué es uno y qué es el otro. Y finalmente tenemos la judicial. Esta se da por imposibilidad de reunir a la asamblea, y la ministra necesita tratar el tema y no puede reunir a la asamblea por X causa.
49:48
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Acreditar urgencia y gravedad, por temas que se pueda llegar a presentar. Estos son los dos casos que puede llegarse a pedir una judicial.
50:00
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Bien, los temas de las asambleas, hablamos del quórum. No hay que confundir el quórum con mayorías. El quórum, ya vimos lo que era, ¿sí? Generalmente se usaba antes para ver el 50% más uno y demás. Pero las mayorías son las que fijan el reglamento de propiedad horizontal para determinados casos. Entonces va a decir...
50:35
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
mayorías necesarias en un capítulo y les va a decir
50:41
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Simple mayoría de votos, tales temas, más del 50% tales temas, dos tercios tales temas, unanimidad tal tema. Entonces eso lo tengo que tener anotadito, por si algún día tratamos algún tema, que el reglamento me dice que se aprueba con tal mayoría de votos. ¿De acuerdo? Que esto no lo dice el Código Civil y Comercial, pero sí.
51:08
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
lo dicen los reglamentos de propiedad horizontal. Consulta, siempre de todos los departamentos, no de los presidentes en la asamblea, no, de todos.
51:20
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Siempre es el 100%. El edificio. Nunca, nunca de los presentes. Es una pregunta muy buena, aunque parezca obvio. A veces la gente dice, bueno, a ver, ¿cuántos son? Ya está, ganamos. No, no, no. Es sobre el total. Los que están y los que no fueron. ¿De acuerdo? Sobre el total, el 100%. Siempre es así. Por eso siempre la asamblea no está cerrada hasta que pasen los 15 días, más o menos, creo que...
51:48
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Exacto, ya vamos a llegar a eso. Vamos a ver una asamblea, cómo la hacemos y demás. Bien, otro tema es la nulidad. ¿Quién puede pedir la nulidad de una asamblea? No, yo voy a pedir la nulidad porque esto no puede ser. Bueno, ¿quién puede? Puede pedirla. Primero, ¿quién no fue? Segundo,
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S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
quien no haya votado a favor de determinada cosa y tercero quien se abstuvo por eso es muy muy importante cuando se vota con el 2060 es la mejor decir bueno a ver hay dos mociones
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S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
levanten la mano los que están de acuerdo con la moción número 1 entonces votan y él anota los departamentos por cantidades de unidades y con el porcentual. Los que no están a favor y también lo mismo y les falta un tercero que muchos se olvidan y que es quién se abstuvo. ¡Ojo!
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S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Algunos se abstienen y por ahí dos o tres que dicen sí, yo me abstengo. ¿Por qué? Y justamente porque ese que se abstuvo a lo mejor puede pedir la nulidad. Yo me abstuve, entonces puedo pedir la nulidad. Bien, otro tema que hay que tener en cuenta, por eso hay que leer bien el reglamento de propiedad horizontal, es las representaciones de las asambleas.
53:35
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Hay reglamentos que dicen, por ejemplo, cualquier propietario puede representar a otro. ¿Qué quiere decir esto? Que únicamente otro propietario lo puede representar. ¿Sí? No cualquiera. Lo dice el reglamento. El propietario puede hacerse representar por un poder por otra persona. Esto es general.
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S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
el reglamento dice eso que sigue cualquiera yo lo hago un poder y me puede representar y el tercer caso que el reglamento no hable de representaciones entonces es libre en cuanto a que en cuanto a la cantidad de representaciones porque muchos reglamentos dicen no pueden tener más de
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S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Tres representaciones. O sea, mi departamento más tres. ¿De acuerdo? Eso hay que tenerlo en cuenta también. Porque a veces vienen dos o tres personas a la asamblea y se vienen con un manojo de representaciones. A mí me dieron todas estas. Firma por estos diez. No puede hacer eso. El reglamento lo más probable es que fije una cantidad. Tres, dos, cuatro.
55:00
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
no más, ¿sí? Para evitar justamente los abusos, ¿no? Que dos personas se vengan con 30, 40 representaciones y hagan lo que quieran en una asamblea. ¿De acuerdo? Entonces leo el reglamento y cuando lo leo el reglamento, que generalmente este punto está en el final del capítulo de las asambleas, lo anoto en esa hojita que vimos, recuerdan, la clase pasada.
55:25
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
donde yo hacía el resumen del reglamento y de las asambleas extraordinarias. Bueno, en el resumen del reglamento pondré representaciones, máximo tanto, ¿sí? Un propietario representa a otro, lo que diga el reglamento. ¿Está claro? Había una pregunta. ¿Puede llegar a no fijarlo? Porque esté fijo la cantidad. Puede que no diga nada, sí. Puede que no diga nada. Entonces es libre. Entonces es libre.
55:53
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
¿Y los poderes pueden ser mediante e-mail o como deben ser los poderes que se le dan? Ahora vemos, porque sería un libro. Ahora vemos cómo es. Ok, ok. Bien. Vamos ya a... Consulta, perdón. Si el reglamento dice que tiene que estar la representación con la firma certificada, ¿sí o sí tiene que presentarse de esa manera?
56:28
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Si el reglamento dice firma certificada ¿por quién? ¿por el privado o policía? ¿por el privado o policía o banco? No, el mismo administrador puede certificar la firma.
56:42
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
O sea, no tengo por qué gastar plata o ir a la comisaría a un escribano. Voy a la administración y le digo al administrador, ¿me certifica la firma que le voy a dejar la representación a Juan? Bueno, me certifica la firma y listo, se acabó. ¿Siempre cuando tenga el libro de firmas? Eso es otra cosa, sí. Yo le hablo de la representación. Todavía no hablamos del libro de firmas.
57:05
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Le hablo de la representación. O sea, el administrador tiene poder suficiente para certificar la firma porque conoce a los propietarios. ¿De acuerdo? Va a la oficina, se lo certifica, listo, ya está. Bien. Vamos ahora a la asamblea en sí. Yo les dije que el nombre completo es asamblea...
57:32
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Anual, obligatoria, ordinaria, ¿sí? Van a ver por qué todo ese título. Primero, el administrador es el que designa el lugar donde se hace la asamblea. ¿Está claro? Siempre que sea en cava.
57:54
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
O sea, el administrador puede decir que la hace en su oficina, si es que tiene una sala para hacerla, ¿sí? Que la hace en la cámara de propiedad horizontal porque le puede alquilar el salón, porque es una torre y son muchos, entonces, bueno, la hace en la cámara y la alquila, si en dos socios le sale gratis, ¿sí? U otra institución que se ocupe de los administradores, ¿sí? Pero siempre dentro del ámbito de CABA, ¿sí?
58:25
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
bien lo fundamental es antes de la asamblea que debe hacer el administrador si bien llevar dos libros el de actas y el libro de registro de firmas estos dos libros sí o sí lo tiene que llevar y ahora viene lo que muchos administradores no hacen y es una barbaridad
59:05
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
En el libro de actas, todos conocen un libro de actas, supongo, vieron que son rayados y tienen un margen con una línea roja al costado. Son todos iguales. Esa línea roja que tiene en el margen es para que firmen los propietarios que van llegando a la asamblea. Todo en columna, en ese margen, sin pasarse. Pero para que firmen,
59:36
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Primero, el administrador tiene que llenar la hoja con la asamblea, o sea, con el llamado. Porque si no, los propietarios están firmando una hoja en blanco y después el administrador no llega a poner cualquier cosa. ¿De acuerdo? Entonces, antes de la asamblea...
1:00:00
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
que la ministra toma el libro de actas y coloca en Buenos Aires a los tantos días del mes tal del año tal se reúnen los propietarios que figuran al margen para en asamblea ordinaria obligatoria para tratar el siguiente orden del día y ahí copia exactamente el orden del día que le mandó
1:00:27
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
a notificar a todos los propietarios y ahí para entonces los propietarios que llegan
1:00:36
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
y firman la asistencia en el margen, al lado ven el orden del día que se va a tratar. No están firmando en blanco. Aunque le parezca mentira, hay administradores que siguen teniendo el libro en blanco y después pierden el tiempo diciéndole al que vaya a llenar la asamblea, no, acá copie primero el orden del día, pero tenés que haberlo hecho vos primero eso. ¿De acuerdo? Bien. Entonces.
1:01:03
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
con el libro de actas completo o sea con el orden del día
1:01:07
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
lo lleva lo exhibe llevar dos o tres bolígrafos y llevar un listadito como les dije antes con los propietarios las unidades funcionales y los porcentuales de cada uno para poder sacar después la votación de acuerdo eso es lo que tiene que llevar sí o sí el administrador después si hay que tratar un tema de este
1:01:37
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
presupuestos para determinado trabajo y demás, bueno, llevará el material. Ya vamos a ver más adelante cómo se presentan los presupuestos en las asambleas. Bien, ahora vamos a lo básico, que es la asamblea en sí. Bueno, yo les hablé de un orden del día. El orden del día obligatoriamente debe contener los siguientes puntos. Obligatoriamente.
1:02:08
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Y estos fueron desarrollados, y si ustedes después vuelven a leer los artículos del Código Civil y Comercial, van a ver que los menciona el presidente de la asamblea, lo va mencionando sin indicarlos el orden. Y seguramente en los reglamentos de propiedad horizontal también les va a poner en el capítulo de las asambleas esto que estamos hablando ahora.
1:02:35
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Lo primero que se hace en una asamblea, el primer punto del orden del día, es elegir un presidente de asamblea. Entonces, ¿qué es el presidente de asamblea?
1:02:50
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Es el que va a llevar la voz cantante, el orden, es decir, hable usted, hable el otro, diríjase, a ver, présteme. O sea, no es el administrador el que lleva la asamblea, es el presidente de asamblea. Ahora bien, hay muchos reglamentos que dicen que el presidente de asamblea es la administración. Bueno.
1:03:17
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Hay que cumplir con el artículo del reglamento de propiedad horizontal que dice que la administración lleva a la presidencia de la asamblea. Cada vez son menos eso, pero bueno.
1:03:30
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Hay algunos reglamentos viejos que dicen que tiene que ser el administrador. ¿De acuerdo? Bien. Entonces, una vez que yo nombré el presidente de asamblea, es decir, bueno, va a ser el señor fulano de tal, están de acuerdo, todos perfectos, ¿qué hago? El administrador...
1:03:51
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Le entrega la hojita de la convocatoria, donde está el resto de los puntas, al presidente. Y a partir de ese momento, el presidente lleva la asamblea, el orden, ¿sí? Y empieza, bueno, como presidente de la asamblea, voy a proceder a conformar el punto segundo del orden del día.
1:04:15
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
obligatorio y cuál es designación de secretario de actas o secretaria sí entonces va a decir bueno algunos que tenga buena letra por favor que va a tener que redactar el acta y ahí le vamos a recordar que hay un artículo del código civil y comercial que ya lo vimos que lo que tiene que anotar en el libro es el resumen
1:04:42
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
No que fulano dijo, mengano le contestó y quiero que figure en acta. Se acabó todo eso. El resumen. Se trata a tal punto, se resuelve tal cosa. El que sigue y así. El resumen. Entonces necesito...
1:05:00
S…
Speaker 6 (Clase 06-04)
que me haga el acta. Obviamente, por ahora el administrador no interviene, sigue siendo el presidente. Y dice, bueno, vamos a... ¿Qué artículo es ese en el resumen? ¿Cómo? Perdón, no lo entendí. ¿Cuál es el punto en el artículo? Es un artículo que vimos del Código Civil y Comercial. Cuando hablamos de asamblea, dice el resumen.
1:05:33
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
No me acuerdo el número ahora, pero después lo buscamos si quiere. No hay problema. Pero habla de resumen. Bien. Vamos a completar, dice el presidente, el punto tercero obligatorio y que es la elección de dos propietarios para firmar el acta. ¿Sí? Estas personas, ¿para qué están?
1:05:59
S…
Speaker 5 (Clase 06-04)
Una vez que termina la asamblea, termina ante comillas, porque ya le dije que no terminaba ese día, estas dos personas van a pasar.
1:06:08
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
y van a dar validez a todo lo que escribió el secretario o secretario de actas. Que todo lo que está arriba es realmente lo que se dijo, lo que se aprobó, lo que se votó y demás. Para lo cual generalmente el secretario lee todo lo que escribió, incluso la primera parte en Buenos Aires, todo lo que puso el administrador lee el acta completa.
1:06:36
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Las personas elegidas para firmar el acta, eso es correcto, es lo que se trató. Y firman las dos, o sea, le está dando validez al acta. ¿De acuerdo? Es nada más que para eso. Bien, entonces, como verán, tenemos tres puntos primeros que son de forma y obligatoria. Elección de presidente, designación de secretario, ¿sí? Y tercero, elección de dos propietarios para la firma del acta. ¿De acuerdo?
1:07:04
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Bien, y ahora vienen los puntos por los cuales nos vamos a reunir, para los cuales hicimos la asamblea. Es el punto cuarto y es la rendición de cuentas del ejercicio. Recuerden cuando vimos el código que decía que el reglamento de propiedad horizontal
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S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
que en la primera hoja ponía la fecha de cierre del ejercicio bueno el amellador sabe que si el 31 de marzo cierra el ejercicio la misma ley me otorga hasta 60 días para hacer la asamblea
1:08:00
S…
Speaker 3 (Clase 06-04)
Yo les aconsejo que nunca esperen los 60 días, o el día 58, 59. ¿Están de forma legal? Sí, pero hay un problema. Cuando ustedes van a empezar a hablar de los números que van a rendir cuentas, la gente, lo más probable, que en la mano tenga la última expensa. ¿Y saben qué? La última expensa no tiene nada que ver con la rendición de cuentas del año pasado.
1:08:28
S…
Speaker 3 (Clase 06-04)
Entonces van a entrar a confundir si no entienden nada. Pero ¿cómo? Si la empresa dice que el saldo en el banco es tanto y usted me está diciendo otro número. No tiene nada que ver. Entonces, lo más aconsejable es que la administración a los 15, 20 días del cierre del ejercicio haga la asamblea.
1:08:49
S…
Speaker 4 (Clase 06-04)
Entonces, en ese momento, sí sirve la última expensa y va a coincidir con el libro de administración y va a coincidir con el saldo de la rendición de cuentas que trae el administrador. Coincide todo. ¿Me explico qué es como debe ser? Santiago, una consulta. ¿Se puede mandar antes de la asamblea la rendición para que se vaya viendo? Ahora voy, ahora voy a decirlo. Sí, sí, una buena pregunta. Bien.
1:09:18
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
el administrador a la asamblea le dije todo lo que tenía que llevar pero como tiene que rendir cuentas si obviamente no puede rendir cuentas en el aire si necesita explicitar el año de gestión que es lo que hizo sí
1:09:39
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
En general, los administradores preparan, no mucho, dos o tres hojitas, no más. Una de ellas, por ejemplo, es lo que denominamos memoria, como los balances, ¿vieron? Una memoria sintética de las cosas importantes que se hicieron el año anterior.
1:10:00
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
también podemos poner los faltantes que faltarían bien, trascartón va a colocar va a ser un cuadrito con un flujo con todos los ingresos mes por mes
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S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
todos los egresos mes por mes el saldo que va arrojando y el saldo final al cierre del ejercicio o sea él llega un número e insisto esto es muy importante el saldo que rinde el administrador que es al 31 de marzo de ese año tiene que ser idéntico al saldo de la expensa
1:10:44
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
igual al saldo del libro de administración, que es donde yo llevo mi contabilidad, que ya lo vamos a ver más adelante cuando veamos los libros. ¿De acuerdo? O sea, tres lugares... ¿Puedo repetir ese punto? Por favor. Esto es importante. La rendición de cuentas que presenta el administrador tiene un saldo final del 31 de marzo, que es el cierre del ejercicio. Ese saldo tiene que ser igual.
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S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Al cierre de la expensa, el saldo que me da final, y al cierre que dice el libro de administración, al 31 de marzo. ¿Ven la ventaja de hacerla dentro de los 15 o 20 días? Porque si no, la gente lleva la expensa del otro mes y no entiende nada. ¿De acuerdo? Bueno, les decía entonces, y en base a la pregunta que me hicieron, que el administrador lleva esas dos o tres hojitas y ahí va a poner...
1:11:47
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
ingresos, egresos, saldos, incluso se lo quiere decorar con la famosa torta, donde va a tener siempre la mayoría a la parte de sueldos y cargas sociales, salvo que el consorcio esté haciendo obras, entonces lo principal, la torta más grande va a ser, el pedazo más grande va a ser de las obras, etcétera, etcétera. O sea, graficarlo, presentarlo, que los propietarios lo tendrían que recibir.
1:12:16
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
antes de la asamblea y no como hacen muchos administradores
1:12:23
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Que el día de la asamblea, cuando la gente va a firmar el libro, le entrega la hoja, ¿sí? Con los ingresos, ingresos, y la gente va a decir, pero yo no tuve tiempo de ver todo esto, ¿sí? O sea que hay que hacerlo antes, ¿de acuerdo? Por eso les decía que para las asambleas el administrador tiene que trabajar antes para preparar todo esto, no llegar a la asamblea y empezar a trabajar, no, antes lo tiene que hacer.
1:12:52
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Esto es un tema de imagen de la administración. Tener todo listo cuando llegue el día de la asamblea. ¿De acuerdo? Bien. Muy bien. Estamos entonces en el punto de rendición de cuentas del ejercicio cerrado en tal fecha.
1:13:11
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
El señor presidente de la asamblea va a decir, bueno señores, ustedes recibieron de la administración esas hojitas que tienen en la mano, calculo que habrán visto, si tienen alguna duda, alguna pregunta, el administrador tiene la palabra. Entonces, el administrador, ¿qué hace? Comenta.
1:13:31
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
la memoria los trabajos importantes lo que no se pudo llegar a hacer lo que queda para hacer etcétera etcétera después enumera fíjense en ustedes por ejemplo los ingresos que en el mes de marzo da un salto impresionante porque cobramos el juicio de hace dos años de la unidad tal etcétera etcétera así explica qué es lo que pasó
1:14:00
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Con respecto a los egresos, fíjense ustedes que en el mes de marzo y agosto también hay un pico tremendo porque ahí se rompió el tanque de agua y estuvimos urgentemente y en el mes de agosto pasó tal cosa y explica por qué.
1:14:16
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Van los picos. El resto no, porque es mantenimiento. Explica los picos, nada más. Para esto ya, el administrador, antes de la asamblea, en sus hojitas que va explicando, va anotando qué es lo que tiene que explicar y la causa para no olvidarse nada. ¿De acuerdo? Bien. Entonces, va explicando todo lo que presentó.
1:14:40
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Una vez terminado, dice, bueno, señores, llegamos hasta el saldo, nos faltan hacer tales tareas, alguna duda, alguna pregunta, alguien quiere que le aclare algo, hasta el 31 de marzo, que es cuando cerró el ejercicio. Está todo bien, entonces el presidente va a decir, señores...
1:15:00
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
¿Lo dan por aprobado? Bueno, sí. Entonces el presidente dice, se aprueba la rendición de cuentas del administrador del ejercicio cerrado el 31 de marzo. Y eso debe figurar en actas, porque después lo tienen que poner en la declaración jurada, que tienen que presentar al registro. Ya vamos a volver. Entonces, se aprueba. Supónganse ustedes que no lo aprueban. O sea,
1:15:29
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
A ver, cuando el administrador dice alguna duda, alguna pregunta, por ahí sale algún jubilado por allá atrás y dice, miren, señor administrador, yo acá en el rubro intereses cobrados sumé todos los meses, a mí me da 75.550 y usted puso 50.300. No me da la cifra, están faltando intereses cobrados.
1:15:58
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
¿Qué hace el administrador ante una cosa así? Fíjense que uno de los objetivos que debe tener el administrador
1:16:10
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
es aprobar la rendición de cuentas si no es una vergüenza y si somos profesionales peor todavía si sea la rendición de cuentas hay que aprobarla sí o sí entonces cómo sale el administrador de esto bueno pues pequeños truquitos que les voy a enseñar en la práctica mire señor vamos a hacer una cosa puede ser que a lo mejor yo me equivoque o a lo mejor usted se ha equivocado usted puede venir mañana a mi oficina y lo tildamos
1:16:39
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
todo el año los intereses a ver cuánto da si es lo que yo puse perfecto queda aprobado pero si me equivoqué bueno a lo mejor me tragué un mes lo agregamos al saldo y listo no hay ningún problema la asamblea lo aprueba y le van a decir que sí no hay ningún problema de acuerdo porque está la duda puede ser porque a lo mejor es una persona que nunca faltan las asambleas no quiero decir la palabra medio hincha porque queda feo
1:17:07
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Pero siempre algún problema tienen, ¿no? Siempre algo quieren ver, quieren buscar algo. Entonces hay que destacarse, bueno. Entonces los intereses no me dan. Entonces así alegremente no se puede decir esto no corresponde, ¿sí? Hay que decir exactamente qué es.
1:17:27
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Bueno, entonces trato de zafar de esa forma o de otra parecida. Pero tengo que hacerme aprobar el estado de cuentas. Y acá repito lo que les dije a la primera clase. El administrador no presenta ningún balance. Presenta su estado de cuentas, que es una rendición de la administración. Esto lo van a ver más claro todavía.
1:17:56
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
con el próximo profesor, el doctor Escampines, le va a explicar bien el estado de cuentas, las rendiciones, para no confundir con balance que no tiene nada que ver. ¿De acuerdo? Bien. Bueno, supongamos que vaya todo bien, aprueban el estado de cuentas, entonces viene el próximo punto.
1:18:19
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Y acá otro problema que los administradores meten la pata. ¿Por qué? Porque la ley dice que los honorarios de la administración se fijan en la asamblea, oferta y demanda. O sea, el administrador va a proponer que para el próximo ejercicio mis honorarios van a ser de tal monto y que los pueda autorizar de acuerdo a...
1:18:49
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
al índice, lo que sea. Entonces ahí viene el tiro de la floja y dice, bueno, administrador, ¿cuánto le parece a usted que va a fijar su sonorario? Bueno, tanto. Eh, tanto, pero... Y ahí empieza un poco la discusión. Todo esto ustedes lo pueden evitar con algo muy sencillo y siempre antes de la Asamblea. Porque cuando fueron al edificio como candidatos y le aprobaron,
1:19:19
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
su administración para que administre ese edificio, ustedes presentaron, hicieron la presentación con una carpetita, donde le pusieron cómo se llama, el número de matrícula, la forma de trabajo, los consorcios que administran, bla, bla, bla, bla, y aparte le pusieron los honorarios a cobrar para este edificio, serían de pesos tanto, ajustado de acuerdo a el IPC.
1:19:48
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
lo que fije la cámara, lo que sea. Entonces ya lo tienen directamente arreglado y no tienen ni que tratar el tema.
1:20:00
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
y ni lo tienen que colocar en el orden del día porque ya está aprobado porque ustedes cuando lo tomaron en el consorcio le aprobaron esos honorarios obviamente con el ajuste
1:20:13
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Con todo lo que ustedes pusieron en la presentación. Entonces, ese tema ya no lo colocan en el orden del día. Ya la gente sabe que ustedes cada tanto actualizan trimestralmente. Y si alguno pregunta, le dicen, mire, yo venimos como nos presentamos. Y se acabó, listo. Eso no quiere decir que a lo mejor la asamblea le solicite cambiar el índice o que...
1:20:40
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
de acuerdo a que sucedió algo en el consorcio y están pasando por momentos muy feos, no actualicen los honorarios por tres o cuatro meses, bueno, son cosas que se van a discutir en la asamblea, pero el meollo está en que ustedes lo coloquen antes, siempre hay que hacer las cosas antes y no coloquen el tema en el orden del día.
1:21:05
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
El señor presidente... Profesor, le hago una consulta. Las asambleas, porque nosotros hemos tenido administradores que te cobraban, que decían que se pueden llegar a cobrar las asambleas, que la cámara estipula para una asamblea extraordinaria cuánto se debe cobrar el administrador y para una asamblea extraordinaria cuánto debe cobrar un administrador y hay administradores que no las cobran. ¿Puede ser? Bueno, les comento. A raíz, a raíz...
1:21:34
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
de la publicación de varias instituciones que se dedican a agrupar administradores, entre ellos la Cámara, la Reunión de Administradores, hay varias, ya las vamos a ver más adelante, tomaron la costumbre que en su boletín o revista La Última Hoja ponen honorarios sugeridos.
1:21:59
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
y le ponen de acuerdo a la clasificación de los edificios, cuánto sería de sugerencia lo que debería cobrar el administrador. Entonces, cuando yo me presento, ¿puedo utilizar eso? Sí. En mi presentación, cuando llegue el consorcio, le puedo decir que los honorarios serán fijados de acuerdo a lo que fije la cámara de propiedad horizontal. Y ya está, quedó aprobado. Y aplico eso.
1:22:29
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Pero no olviden que son sugeridos.
1:22:31
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Después, si no puse nada, o sea, no me avivé de ponerlo y lo tengo que tratar en la asamblea, llevaré la revista, le diré, mire señores acá, sugerido es tanto, yo le estoy cobrando tanto menos, tanto como para defenderme. También puedo decir, el sindicato aprobó para los trabajadores, en las paritarias, el 30%, y yo le estoy aumentando el 20%.
1:23:01
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
unirse de documentación para poder demostrar que lo que estoy pidiendo es bastante lógico
1:23:06
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
¿de acuerdo? y mucha gente y muchos propietarios tiene razón la carestía de la vida fue tanto me parece lógico y si no le deran a mi en vez de tanto no le parece mejor tanto bueno y listo y se acabó ¿de acuerdo? pero es un tema conflictivo que ustedes pueden llegar a evitar si hacen ese paso previo lo colocan directamente en la presentación y nunca más tocan el tema ¿de acuerdo? bueno
1:23:35
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Cuando dice la presentación, perdón, y cuando tomamos el consorcio en el acta que quede, ¿no?
1:23:43
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
cuando hace la presentación presenta una carpetita y ahí pone su matrícula, su nombre y apellido, su dirección, los consorcios que administra, las condiciones y ahí pone los honorarios que va a empezar a cobrar y cómo los ajusta. Después cuando usted lo nombran en el acta va a ser administrador nombrado fulano de tal matrícula tal con domicilio tal. Si usted quiere poner
1:24:09
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Con un honorario de tantos pesos ajustado, lo pone también en el acto, no hay ningún problema. Pero ya le aprobaron la entrada al edificio, obviamente, en sus condiciones. ¿Está claro? Y si usted lo viene cobrando ya así durante todo el año, que trimestralmente usted actualiza, no está haciendo nada raro. ¿De acuerdo? Es lo que viene haciendo.
1:24:30
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Está. Lo que pasa es que los propietarios, a veces, si no ponés las cosas en el acta, te pasan por arriba. Y bueno, colóquenlo en el acta, no hay problema. Lo que abunda no daña. No hay ningún problema. Colóquenlo. Y ya lo tienen. Y en la misma asamblea dicen, miren, acá está el acta cuando me rompearon. ¿Ves que yo le puse tanto ajustado de tal forma? Acá está. Y lo aprobaron. Listo, ya está. ¿De acuerdo? Bueno.
1:25:00
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Muy bien, tomamos los 10 minutos de descanso, café, baño y continuamos. ¿De acuerdo? Yo le quería preguntar sobre el tema de la hoja. ¿La hoja? Sí. ¿Sabe que eso de la hojita que usted propone no lo voy a ver? No lo vi nunca en ningún consorcio. Ningún administrador llega con el porcentaje, con quién vota, cómo son las mayorías. Bueno, yo después de 45 años, a los 10 años, yo la empecé a hacer.
1:25:32
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Vi que era lo más útil que se podía tener. Porque la gente pregunta en la asamblea, la mayoría tiene que responder. Y no puede estar revisando el reglamento, nada. Y bueno, todo es un tema de organización, ¿no? ¿Qué va a ser? Bueno, muy bien, vamos a continuar entonces. Cualquier duda que tengan con respecto a asamblea, miren que asamblea es otro de los temas que preguntan mucho en el examen, en el registro.
1:26:03
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
El tema de los puntos formales y demás, vamos a ir repitiendo también para que les quede. Vamos a terminar primero. Bueno, yo les dije entonces, íbamos por el tema de los honorarios. Los honorarios ya los vimos.
1:26:25
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
o sea que viene ahora el otro tema importante que hay que tratar en la asamblea que es la ratificación del mandato o no del administrador y acá fíjense ustedes que hay ya lo hemos visto en el código no hay este
1:26:48
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
¿Por qué, si la gente no está de acuerdo con la administración, no le gusta lo que tiene, etcétera, etcétera, desgrimir es poner ninguna causa? O sea, cuando el administrador pregunta o el presidente de la asamblea va a decir, bueno señores, ya hizo la rendición el administrador, ahora tenemos que en el próximo punto ratificar el mandato por un año más.
1:27:16
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
está en ustedes si lo quieren hacer o no. Entonces, la gente no contesta. O sea, alguna dijo, por mí no. Entonces, no le extienden el mandato por un año más. En el supuesto caso, el administrador, ¿qué hace? No puede hacer nada. No puede decir, ¿pero por qué? ¿Qué hice? No.
1:27:39
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Porque directamente, legalmente, no hay que dar explicaciones de por qué, conjuntamente para evitar problemas entre propietarios y administrador. Si la gente no lo quiere, directamente no se le prorroga el mandato. Y si dice, no, todavía hay ningún problema, bueno, por un año más queda prorrogado. ¿Sí?
1:28:04
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Este es uno de los puntos más importantes para la administración en esta asamblea. Por eso es todo un tema de imagen, exponer, llevar las hojitas, explicarle a la gente, tomar conciencia de todo esto para que llegado a este punto diga, bueno, está trabajando bien, entonces lo pueda discernir. ¿Para empezar una consulta? Sí.
1:28:31
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Sí, perdón, una consulta. ¿Qué pasa si no solamente no se aprueba la continuación del mandato del administrador, sino hay insultos y maltratos contra el administrador? ¿Eso se asienta en alguna forma? ¿Se escribe? ¿Qué se hace en ese caso? No debiese ser.
1:28:59
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Si hay algún problema, yo como administrador voy a pedir que se ponga en el acta que el señor fulano me insultó, me dijo tal cosa y lo va a tener que colocar. Eso no quita que después le pueda hacer un juicio. Ojo, es un tema muy delicado.
1:29:19
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Te puedes poner todas sus ideas, pero no tiene por qué insultar o por qué llevarse a ninguno por delante. ¿Está claro? ¿No está de acuerdo? No está de acuerdo. Para eso está la votación. Si hay diez presentes, nueve están de acuerdo y uno no, a lo mejor con ese uno hay problemas, que es lo que a veces pasa. A mí me correspondía que me arreglara una pared.
1:29:44
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
El administrador me arregló la pared, me pintó la pared y las otras tres, yo le pedí que me las pintara y me dijo que no correspondía. Y bueno, el administrador va a decir, señores, no corresponde. Por lo tanto, no le hice. Hubiese arreglado con el pintor, ya que está...
1:30:00
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
va a salir más barato pero el consorcio no tiene por qué pagar tres paredes que están bien
1:30:06
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Entonces, por ejemplo, es esa clase de gente que se guarda hasta la asamblea para poder, entre comillas, vengarse de que el administrador no le hizo tal y tal cosa. Siempre lo vamos a encontrar, no solamente en las asambleas, sino en las denuncias. Denuncian cualquier cosa. Toda la semana una denuncia al mismo administrador, por ejemplo.
1:30:32
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
denunciadores seriales se llaman eso y ya cuando van dos o tres veces al registro ya directamente ni los atienden porque evidentemente los conocen como son gente que no tiene nada que hacer que se la agarre tienen la fijación con el administrador y bueno lo tienen de punto entonces el registro ya no le toma las denuncias directamente le va a decir que venga con una nota firmada por los otros propietarios si están de acuerdo y no la va a conseguir
1:31:00
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Bueno, más o menos, porque la otra vez el administrador nuestro nos dijo que nosotros tenemos un denunciador serial que estuvo tranquilo un par de años y ahora volvió y por no poner la fecha y la hora de la finalización de la asamblea le cobraron un millón y pico de pesos, entre otras cosas.
1:31:18
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Bueno, hay que ver si es residente, qué pasó. Esas son multas realmente idiotas, ¿no? Porque no poner qué sé yo lo que va a durar la asamblea. Eso porque está la ley. Es increíble que cosas así directamente. Ahora están...
1:31:39
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
haciendo una actualización, modernización de la 941. Ya hace unos cuantos meses están trabajando en eso. Y yo tuve oportunidad de hablar con él.
1:31:54
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
coordinador del registro que estuvo poniendo en el consejo, y ahí en la sala de relaciones públicas estuvimos charlando y le di dos o tres temas, entre ellos ese de la obra, qué ridículo, y dos o tres cosas más, que le dije, eso es una barbaridad ponerlo en una ley, ¿no? Y bueno, me dio la razón, me dijo que lo iban a tener en cuenta, así que vamos a ver cuando vengan las modificaciones. Hay cosas que no van, no van, se van del otro lado directamente.
1:32:21
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Así que vamos a ver qué sale. Porque hace mismo nosotros hicimos un trabajo de una guía con respecto al tema de las expensas, hace ya como un año de esto.
1:32:36
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
y actualizada de cómo tendrían que ser las expensas y demás, siempre basándonos en la fórmula de ellos, pero actualizándolas, ayornándolas, agregándoles cosas, sacándoles lo que está mal, agregándoles otras buenas, bueno, una serie de cosas. La guía salió bastante bien, la hicimos entre tres o cuatro, y le regalamos un...
1:33:03
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Un ejemplar al director de defensa del consumidor cuando vino el consejo y otra se la regalé también a este coordinador para que la tenga en cuenta. La ojearon, me dijeron que estaba muy interesante, así que vamos a ver si colocan algo de lo que nosotros le pusimos, ¿no? Vamos a ver. Bueno, les quiero aclarar algo con el tema de las asambleas. Yo les dije que el administrador...
1:33:32
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Perdón, el presidente de la asamblea le daba la palabra al administrador cuando llega el punto de la rendición de cuentas para que explique, ¿sí? Todas las hojitas esas de los ingresos, egresos, saldos, etcétera, etcétera. Aparte de eso, que es lo que más le interesa a la gente en cuanto a números, capital, si van a tener que aumentar las despesas o no, hay otra parte que no es la numérica.
1:34:02
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Y también es obligatorio, porque acá no solo estamos riñendo cuentas de números y saldos, sino también de las obligaciones que tiene el consorcio con su edificio. O sea, hay ordenanzas, hay disposiciones obligatorias que tienen que cumplir los edificios.
1:34:34
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Y esto lo tiene que hacer cumplir el administrador. Ya vamos a verla todas juntas, por eso no quise perder mucho tiempo. Pero sepan que acá es uno de los lugares donde el administrador va a tener que hablar, no solamente de los números, una vez que termina con los números, va a tener que hablar de lo otro que es y que forma parte de la gestión.
1:35:00
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
del administrador. ¿Y qué es? Es el cumplimiento de las ordenanzas y disposiciones obligatorias para los edificios. Yo les voy a denominar cuatro o cinco nada más para que ustedes tomen conocimiento.
1:35:15
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
pero las vamos a ver después en una clase todas juntas para que ustedes no se madren con tantas cosas, ¿no? Entonces, los consorcios tienen la obligación de tener un conservador de ascensores. Antes se llamaba Service, ahora se llama conservador. Y este conservador se encarga del mantenimiento y es responsable de las máquinas que tiene ese consorcio.
1:35:43
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
A la cabeza hay un ingeniero que pone su matrícula, que tiene que tener un máximo de máquinas, no puede tener más de eso, están matriculados en el gobierno de la ciudad, y que todos los meses el ingeniero que va a revisar los ascensores en los edificios que tiene a cargo, hace un informe que lo eleva al gobierno de la ciudad.
1:36:12
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
mediante un sistema TARA. No me pregunten porque después lo vamos a ampliar todo esto, cómo se hace. Pero yo quiero que se queden con la idea. O sea, no son solamente los números, la gestión es todo, son los números y las obligaciones. Y también tenemos el tema de los matafuegos, de si la casa tiene...
1:36:35
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
aspersores y mangueras de incendio, su mantenimiento, cómo se hace, cómo se informa, si tiene calderas tiene que contratar un especialista para que gane informe. Aparte tiene que hacer, si no lo ha hecho el anterior administrador, que lo más probable que se hizo, porque hace tres años de esto, la asamblea tiene que aprobar la frecuencia de
1:37:03
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
El desinsectador en el edificio, si lo va a hacer todos los meses, cada bimestre, cada trimestre, o no lo va a hacer, lo tiene que aprobar la asamblea. Y esa asamblea fotocopia porque van a tener que ponerlo en la declaración jurada. Asimismo, las asambleas van a tener que determinar
1:37:24
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
El análisis bacteriológico del agua, o sea, en el tanque de agua, su limpieza, cada cuánto la quieren hacer. Semestral, anual, bimestral, no la quieren hacer, lo decide la asamblea. El administrador toma nota y contrata.
1:37:43
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Hay servicio para hacerlo en la frecuencia que aprobó la asamblea. Esa acta se la van a pedir en la declaración jurada obligatoria anual que hay que hacer al registro. ¿De acuerdo? Bueno, y así un sinfín de la luz de emergencia, en fin.
1:38:04
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
unas cuantas disposiciones que tiene que cumplir. Entonces el administrador va a decir que hemos dado cumplimiento a la ordenancia del censor, el esto, del otro. No pudimos completar, por ejemplo, la caldera, porque el presupuesto es enorme, no la pudimos terminar, pero para el próximo ejercicio haremos una cuota esta, etc. Pero ahí es donde pone entonces
1:38:33
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Todas las obligaciones que tiene el consorcio, si las hizo, no las hizo y si no las hizo, ¿por qué? ¿De acuerdo? Una consulta. Sí. ¿Sigue siendo obligatoria la ley de balcones? ¿O mal llamada ley de balcones? Usted se refiere a la ex 257, actual 6116.
1:38:54
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Frentes y balcones, conocidas. Sí, que es obligatoria. Ahora es más elástica, también la vamos a ver. Vamos a ver todas las obligaciones, pero todas juntas. Así ustedes tienen directamente un reconto de cuáles son, cuántas son, porque hay algunas que en edificios se aplican y hay otras que no, según la característica de cada edificio. Por ejemplo, si un edificio no tiene mangueras,
1:39:23
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
en los palieres y no tiene aspersores en los garajes, bueno, no le corresponde la disposición sobre incendio, por ejemplo. ¿Sí? Pero si lo tiene, sí. ¿De acuerdo? Bien. Bueno. Santiago, disculpe. ¿Puede ser que vaya pasando las filminas? No, no, no. No, está bien. Todo esto lo voy explicando porque como después lo vamos a ampliar.
1:39:50
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
por eso no para no ser repetitivo o sea ahora les enumero todas las disposiciones y ordenanzas al azar pero después las vamos a ver específicamente
1:40:00
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Porque quedamos en la 48 de asambleas. Sí, sí. No, no, no, quédense tranquilos que van a tener todo. Lo que quiero es que les quede claro entonces, que tengan bien claro que la asamblea es ordinaria, obligatoria y anual. Sí o sí el administrador la tiene que hacer. De ahí que la ley,
1:40:30
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
El código le dice que si el administrador no llama, ahora seguidamente vamos a ver el consejo, lo puede hacer y demás. Porque es obligatoria. Y volvemos, los puntos del orden del día. Esto es sagrado pregunta de examen. ¿Cuáles son los puntos del orden del día? Como vimos, primero de todo el presidente.
1:40:54
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Un miembro de los presentes, salvo que el reglamento diga otra cosa. El reglamento puede decir que es el administrador o, por ejemplo, esto trae sus bemoles, el miembro de más edad presente en la asamblea. Y ahí lo quiero ver si hay mujeres, ¿no? Entonces, bueno, pero si lo dice el reglamento hay que cumplirlo.
1:41:20
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Entonces, presidente el primero, secretario segundo, tercero los dos propietarios para firmar el acta, cuarto, ya directamente la asamblea, o sea, rendición de cuentas del administrador, ratificación del mandato, ¿sí? Y después vienen trabajos a realizar, presupuestos, consejo de propietarios, y se terminó.
1:41:48
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Antes se ponía el punto varios o diversos, pero después lo sacaron. No hay puntos varios o diversos. Pueden repetir, perdón. Rendición de cuentas, ratificación de la administración o no, que es por lo cual nos reunimos para aprobar y a ver si sigue el administrador o no. Si hay trabajos a realizar, presupuesto para el próximo ejercicio y consejo de propietarios.
1:42:14
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Esos serían todos los puntos obligatorios del orden del día, sí o sí. Tienen que estar. Ustedes por ahí me dicen, pero no hay consejo, no importa. En el punto consejo no existen, no hay candidatos, se coloca eso. Pero tiene que estar. ¿Está claro? Sí, gracias. Bueno, muy bien. Perdón, el anterior era, el anterior consejo de propietarios era, ¿qué punto?
1:42:48
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Trabajos se realizan, si es que hay presupuesto. Porque a lo mejor quedó algún trabajo pendiente, porque no alcanzó la plata, entonces la administración dice, bueno, hay que hacer una cuota extraordinaria, y ya aprueban la misma asamblea para el próximo ejercicio. Bien. Muy bien. Todo fue bien. Le renovaron el mandato al administrador por un año más. Próximo punto.
1:43:20
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Trabajos a realizar, bueno, la asamblea dirá si hay que hacer algún trabajo, si hay que hacer alguna cuota, etcétera, etcétera, se debatirá y se anotará. Si es algo muy importante, el administrador dirá, bueno, voy a solicitar presupuestos, si alguno quiere colaborar, conoce alguna empresa conocida y nos reunimos en 20, 25 días en una asamblea extraordinaria, ¿sí?, para tratar ese tema.
1:43:51
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Y consejo de propietarios, que lo vamos a ver ahora inmediatamente. Hay candidatos, no hay candidatos, se eligen. Vamos a ver las características en la próxima filmina. Bien, agotados todos los temas, como dijimos, pasan las dos personas elegidas para firmar el acta.
1:44:15
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Se lee todo lo que se dijo es verdad, firma del acta y en ese día termina el acta, entre comillas, con la firma de ellos dos. El administrador al otro día va a su oficina, saca fotocopia de la asamblea y le manda su obligación a todos los ausentes.
1:44:37
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Generalmente ya tiene los mails y todo, automáticamente se los manda. En general les comento, los administradores no perdemos mucho tiempo, les mandamos a todos, los ausentes y los que estuvieron presentes también, para que tengan un resumen de lo que se trató. Bien, y ahí es cuando esperamos los 15 días.
1:45:02
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Bien, si algo se aprobó en la asamblea para hacer, si se aprobó por una mayoría extraordinaria, no hubo ningún problema, ya directamente me encargo de hacerlo porque por más que el resto me diga que no, ya está aprobado. Pero igualmente debo terminar el acta esperando los 15 días y poner el resultado final. Entonces los ausentes van a contestar.
1:45:31
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Si no contestan, se suman a los votos positivos, ¿sí? Preguntonta, si contestas por mail, ¿es válido el voto? Sí, sí, sí. Bueno, recién pasados los 15 días, podemos decir que la Asamblea terminó. Se aprobó, no se aprobó, etcétera, etcétera. Bien.
1:46:09
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Profesor, le hago una consulta. Por ejemplo, son 20 departamentos y 11 que estuvieron presentes lo aprueban. Y hay 9 que no fueron. Perdón, Jorge, lo escucho muy lejos. ¿Ahora me escucha bien? Sí, ahora sí. Por ejemplo, son 20 departamentos, de los cuales en la Asamblea ganan por votación 11. Hay 11...
1:46:35
S…
Speaker 2 (Clase 06-04)
Y nueve que no participaron. Pero esos nueve, ¿alguno puede llegar a pedir la nulidad de la asamblea? ¿Tendríamos que esperar los 15 días o no? Si se estuvo, sí. No, por ejemplo, no fueron. Por ejemplo, son 20 departamentos. Sí, si no fue también se puede hacer. Sí, sí, sí. Ahora les voy a leer para completar.
1:46:58
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Un fallo sobre el tema de la nulidad, porque la gente se cree que cualquiera puede pedir la nulidad, y no es así. Entonces le voy a dar un fallo que está muy claro. Dice, las asambleas pueden ser atacadas de nulidad en virtud de estar afectadas por diversos tipos de fallas.
1:47:18
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
resolución tomada mediante una mayoría inferior a la requerida, sobre un tema que no figura en el orden del día, defectos en la convocatoria, etcétera, etcétera. Sin embargo, para que proceda la acción de nulidad, la parte que la intente debe acreditar la existencia de un perjuicio.
1:47:42
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Es decir, debe fundarse en interés serio y legítimo, ya que no corresponde decretar la nulidad por la nulidad misma. ¿Está claro? O sea, tengo que aclarar realmente, acreditar...
1:48:00
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
que yo no pude viajar por la asamblea, algo así, algo importante, a mí me perjudicó. Entonces sí, puedo pedir la nulidad. Pero si el administrador llamó a la asamblea, que son las ordinarias generalmente 10 días, y llamó con 9, y yo la nulidad de la asamblea porque llamó con 9, y me va a decir el juez, ¿en qué lo perjudicó usted? En nada, entonces no puede pedir la nulidad. ¿Qué perjuicio tuvo?
1:48:29
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Speaker 1 (Clase 06-04)
¿De acuerdo? Entonces, ojo con este tema. Bien. Nosotros hablamos de las asambleas y nos hemos referido hasta ahora a las presenciales, como habrán visto ustedes. Todo lo que estuvimos viendo es para una asamblea presencial. Al menos le dimos esa fórmula. Pero también se puede hacer virtual.
1:49:11
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Speaker 1 (Clase 06-04)
O sea, ustedes saben muy bien que en el tiempo de la pandemia, para no parar a los consorcios, el registro de administradores autorizó el sistema de poder hacer las asambleas virtuales. Incluso estuvo prorrogando todos los meses, automáticamente, los mandatos de los administradores mes por mes.
1:49:37
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Lo prorrogaba un mes más hasta que se dé por finalizado el tema de pandemia y se pudieran reunir. Entonces, bueno, todos los meses, el último fue marzo del 21, que se prorrogaron todos los mandatos de los administradores automáticamente, ¿sí? Porque todos tenían el mandato vencido, obviamente. Bueno, entonces.
1:50:01
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Speaker 1 (Clase 06-04)
¿Puedo hacer yo como administrador una asamblea virtual? O sea, a mí se me ocurre como administrador, voy a hacerla virtual. Es más cómodo, estoy en mi oficina, en total vienen dos o tres personas, siempre son los mismos. ¿Puedo hacerlo? Les hablo ahora, no en la época de la pandemia, ¿no es cierto? Entiendo que no.
1:50:34
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Lo tengo que consultar. Lo tengo que consultar. ¿Con el consejo? Son válidas si todos los que deben participar lo consienten. O sea, si no tenemos problema, mejor, nos viene bárbaro. Entonces, el administrador debe garantizar que todos tengan voz y voto. Si hay un viejito que no tiene computadora, no puede entrar, bueno.
1:51:01
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Va del vecino y puede participar. Entonces puedo hacerla, ningún problema. Entonces generalmente el administrador a veces manda una nota diciendo que va a ser la asamblea virtual por un tema de rapidez, comodidad y bla, bla, bla. Si alguno tiene algún inconveniente, que lo diga. Y a veces se adopta y la puede hacer virtual.
1:51:26
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Speaker 1 (Clase 06-04)
O sea, con un mail es suficiente, entonces. Siempre está aceptado el mail, sí señor. Entonces podemos hacer la asamblea virtual. Bien. ¿Y cómo hace para completar el libro y todo eso? ¿Cómo? ¿Y los libros cómo los completa? No se me adelante, no se me adelante. Ahora vamos, ahora vamos. Le comunico que en la época de la pandemia que había que hacer la virtual,
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Empezaron a aparecer en el mercado, claro, porque los administradores, los propietarios no estaban cancheros con el tema, ¿no es cierto? Entonces empezaron a aparecer empresas que directamente les organizaban todo.
1:52:11
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Y si necesitaban escribano, también les proveía de escribano. O sea, el administrador único que hacía era conectarse. Después la empresa le cobraba, que no era muy caro, le cobraba por el servicio y hacían las empresas, las asambleas en forma virtual. Ya fueron desapareciendo porque en general ahora la gente prefiere la asamblea presencial, más como están las cosas, ¿no? Entonces, bueno, pero bueno que sepan de qué.
1:52:39
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Hay empresas que si ustedes quieren, le organizan todo sin ningún problema y pagan el servicio nada más. Bien, entonces vamos a ver qué pasa o qué puede pasar en una asamblea virtual. En caso de desconexión, ¿cómo es legalmente el tema? Primero, supongamos que el administrador se desconecta.
1:53:14
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
tema técnico, su computadora, lo que sea, le cortaron la luz. Si es de parte del administrador, se esperan 30 minutos. Superados, se producirá un cuarto intermedio y dentro de los ocho días se deberá citar nuevamente. ¿Está claro?
1:53:38
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Speaker 1 (Clase 06-04)
O sea, si se desconecta el administrador por X causas, primero se esperan 30 minutos a ver si se puede regularizar. Si no se regulariza, automáticamente se pasa un cuarto intermedio dentro de los ocho días y el administrador manda una nota diciendo que pasó un cuarto intermedio y que para tal día o tal hora hacemos la continuación de la asamblea. ¿De acuerdo? Eso desde el punto de vista que se desconecte el administrador.
1:54:07
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Ahora vamos del otro lado, los participantes. Se considerará a todos los efectos que se ausentaron durante el curso de la asamblea. O sea, si tiene un problema un participante, le cortaron la luz, se desconectó la computadora, bueno, se toma como que directamente se...
1:54:31
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Apagó el sistema y se fue. Eso es legalmente la diferencia. ¿Está claro? Tanto por un lado el administrador y por otro lado los participantes. Bien. Pero si llegó a votar o no, ¿cómo se toma? Bueno, pero todos no se desconectan. Algunos se habrán desconectado. Se toma como que no estuvo.
1:55:00
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Speaker 1 (Clase 06-04)
después es ausente y le va a comunicar en forma ausente, ¿de acuerdo? Con el resto de los que no tuvieron. Bien, Claudio tiene una pregunta. Sí, buenas tardes. Perdóneme, no me queda claro si yo participo. Media hora, se me corta, ¿quedo como ausente?
1:55:29
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Sí, sí, sí, sí, correcto, correcto, quedó como ausente. Después le va a llegar una copia del acta y usted va a votar como que si no hubiese ido. Es más que haya escuchado lo que se trató. Ah, sí, bueno, que tuve la desgracia que se le cortó, le cortaron la luz. Legalmente es así. Bueno, muy bien. ¿Alguna duda más sobre el tema de asambleas?
1:56:06
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Speaker 2 (Clase 06-04)
¿Le quedó alguna inquietud? Yo tengo una inquietud. ¿Qué pasa si el administrador, porque justo me puse a leer la convocatoria que tenemos, no incorporó en el orden del día un punto que mencionó como obligatorio? Por ejemplo, el del tratar del consejo.
1:56:29
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Speaker 2 (Clase 06-04)
En la asamblea, ¿los propietarios pueden tratar igual el punto? Porque está definido por ley como obligatorio o no se puede... El punto es obligatorio, lo tiene que tratar sí o sí. O sea, lo tiene que tratar aún cuando en la convocatoria no lo haya incorporado en el punto del día, en el orden del día. ¿Hay consejo actualmente? Sí, no, no tenemos consejo, pero tenemos voluntad de formarlo.
1:56:56
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Speaker 2 (Clase 06-04)
y no lo incorporó en el orden del día. Bueno, hay que llamarlo y decirle que se comió un punto y que lo ponga en el libro de actas, en el orden del día, que lo agregue al final de todo. Porque es obligatorio ese punto. Bien. Si voluntariamente no lo pone, ¿se puede tratar igual o no se puede tratar? Sí, sí, porque es obligatorio. Sí, sí. Bien.
1:57:26
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Entonces, cuando tengan el tema que traten ratificación o no del administrador, hay alguien que le diga, bueno, falta el consejo. Y ahí lo tienen que tratar. Claro, bien. Gracias. Profesor, ¿con qué reglamento se rige la reunión virtual? No, no es reglamento, son disposiciones del gobierno de la ciudad que emanaron durante y posterior a la pandemia.
1:58:00
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Yo tengo unas cuantas, protocolo de las asambleas virtuales por el COVID, tengo un montón, resolución general 11 del 20, tengo, pero resolución general 7, tremendo la cantidad que hay, pero no vale la pena porque esto ya pasó. Ok, gracias. Veamos que no vuelva. Bueno, vamos a pasar ahora a un tema que viene enganchado con asambleas, que yo lo pasé así por encima.
1:58:32
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Y que es muy importante también en la relación del administrador con los propietarios, porque están en el medio, que es el Consejo de Propietarios. Bueno, debe historia del Consejo Ley 13.512, como ustedes saben, la anterior al código.
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Speaker 1 (Clase 06-04)
No hablaba para nada del Consejo, en aquel momento se llamaba Consejo de Administración, ni lo nombraba. Fueron algunos reglamentos...
1:59:15
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Speaker 1 (Clase 06-04)
de copropiedad y administración, los que le dieron vida y colocaban dos o tres renglones, pero fundamentalmente decían que podía haber un consejo que se ocupaba de la colaboración y contralor del administrador.
1:59:33
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Con el tiempo, a medida que se entendió que era necesario y conveniente la existencia de lo mismo, se fueron perfeccionando en los mismos reglamentos. Le pusieron más funciones, pusieron ya organización y hasta se le otorgó el nombre de Consejo de Propietarios. ¿Por qué? Porque se entendió que estaba mal llamado Consejo.
2:00:00
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Speaker 1 (Clase 06-04)
de administración porque porque no tenían funciones ejecutivas como por ejemplo ustedes saben que una cooperativa está manejada por un consejo de administración pero tiene funciones ejecutivas en cambio el consejo de mi casa no tiene funciones ejecutivas y entonces se dijo bueno vamos a poner un nombre más este propio
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Speaker 1 (Clase 06-04)
del tema y salió el de Consejo de Propietarios. Entonces hubo un cambio de nombre, esto ya hace años. No había mucho material sobre este tema, porque ya les digo, los reglamentos casi ni hablaban de esto, hasta que en el año 1997 aparece la primera norma Irán en
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Speaker 1 (Clase 06-04)
el subcomité de administración de propiedad horizontal que se ocupa de las normas justamente de la propiedad horizontal. O sea, todo lo que tenga que ver con propiedad horizontal, las normas IRAN son 65.000 en adelante. ¿Está claro?
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Toda norma IRAN, 65.000, 1, 2, 3, 4, 5, etc., se refieren al tema propiedad horizontal. Ahora tenemos algunas normas en estudio, como por ejemplo la 65.016, clasificación de los edificios.
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Speaker 1 (Clase 06-04)
la 18, rendición de cuentas, la 19, rutinas de evaluación de higiene, orden y conservación del inmueble, la 20, derechos y obligaciones del propietario, etc. Yo les comento esto porque son unas cuantas normas, algunas han quedado en desuso, por ejemplo, las expensas comunes, porque ya es obligatorio hacerlo de acuerdo a un formulario que se va a ver más adelante.
2:02:10
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Bueno, va a haber que actualizarlas, ¿sí? Pero el comité sigue enviando normas, fabricando normas, el Consejo tiene representaciones del IRAN para esto también, así que cuando sea alguna importante las vamos a ver. Bueno, entonces les decía que en el año 97 sale la norma IRAN 650004, ¿sí?
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Speaker 1 (Clase 06-04)
llamada estatuto del consejo de propietarios donde indicaba las condiciones para ser miembro de un consejo y decía ser propietario a habitar un año de mínimo de residencia elegido por la asamblea el número impar por el tema de las votaciones duraban un año y era ad honorem
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Debían conocer el reglamento y no tenían que ser deudores ni estar en litigio con el consorcio. Las funciones que tenían eran tres. Control de gestión de la administración, colaboración, o sea, presupuestos, sugerencias, inquietudes y proponer soluciones a los problemas del consorcio. Atribuciones y facultades.
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Speaker 1 (Clase 06-04)
tenían las siguientes de colaboración o sea servir de nexo entre propietarios y administrador en caso de cese de la administración atender los temas del edificio no más de 30 días y convocar la asamblea
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Speaker 1 (Clase 06-04)
De asesoría, analizar, aconsejar, guiar sobre temas atinentes al consorcio. Y finalmente de control, examinar, evaluar y revisar comprobantes, presupuestos, reparaciones y algo que va también sobre el trato del personal. Finalmente, hablaba de las limitaciones que tenía este consejo. No sustituya al administrador.
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Speaker 1 (Clase 06-04)
carece de personería para actuar con terceros, carece de facultades ejecutivas y, como formalidad, se llevaba un libro de reuniones entre el Consejo y el administrador, donde se ponía quiénes estaban presentes, qué miembros del Consejo, el día que se reunían, qué temas trataron y qué se resolvió. El libro este sigue todavía existiendo, pero es voluntario.
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Speaker 2 (Clase 06-04)
Bien, hasta aquí la norma.
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Speaker 1 (Clase 06-04)
les dije 65.004 ahora el código que vimos el artículo 2064 y ahora sí lo vamos a explicar que es lo que no hicimos en su momento pero yo les hice un poquito de historia de cómo fue lo primero que tuvimos
2:05:24
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Speaker 1 (Clase 06-04)
de consejo de propietarios, para que ustedes lo analicen y vean que prácticamente el Código Civil se copió de la norma IRAN, porque hasta las mismas palabras puso, como verán más adelante. O sea, lo desarrolló un poco más, pero evidentemente le sirvió de material. Artículo 2064 dice
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Consejo de propietarios. La asamblea puede. Pusimos puede, porque dijimos en su momento, no quiere ningún propietario tener interés en formar parte de un consejo. Entonces, como no tienen interés, no se puede conformar. Por lo tanto, la ley no puede decir tiene que tener un consejo. No, puede.
2:06:17
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Y después dice, designar un consejo integrado por propietarios. La segunda palabrita importante. Únicamente tolera propietarios. No inquilinos, no parientes, no ocupantes, etc. Y le pone las siguientes atribuciones.
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Speaker 1 (Clase 06-04)
convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo. O sea, ante esta situación, primero es fundamental, no es que el consejo directamente, como el administrador no llama asamblea, llama asamblea al consejo, no. Primero, obviamente, se le llama al administrador como miembro del consejo y se le dice, mire,
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Pasó un tiempo a prudencial, ya estamos en los días 65, usted no llamó a asamblea. ¿Qué pasó? Hoy se me pasó, me olvidé, discúlpenme, la semana que viene mando la citación. Bueno, puede ser. No es muy organizado que digamos el administrador, pero bueno, puede que le pase. ¿Está bien? Muy bien. Entonces no hay ningún problema. Si no lo hace, entonces sí.
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Speaker 1 (Clase 06-04)
El Consejo puede llamar a Asamblea, porque es una de sus atribuciones. Si no lo hace, a pesar de que le hemos recordado que lo tenía que hacer, obviamente no tiene interés para llamar a Asamblea. A lo mejor porque sabe que no le va a renovar el mandato y de esa forma lo puede seguir explotando. Pero ojo.
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Porque ahora esto está muy más controlado y va a tener problemas generalmente. Los bancos se están fijando mucho en el mandato del administrador. Y si uno no le lleva al banco la renovación de la matrícula, que también es anual,
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Speaker 1 (Clase 06-04)
El banco ya lo toma como que no puede ejercer la función de administrador y le para la cuenta. Entonces, cuidado con este punto.
2:08:37
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Uno de los que lo hace es algunas sucursales del Banco Ciudad. Entonces tengan cuidado con esto. Cada vez que renuevo la matrícula, saco una fotocopia, se la llevo al banco para que la ponga en mi legajo. Y tengo renovado. Y cada vez que haga la asamblea y me renuevan el mandato, fotocopia del acta para también llevársela al banco. No hace falta en el ARCA hacer lo mismo.
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Speaker 1 (Clase 06-04)
No hace falta, pero sí en el banco, porque si no, le van a parar la cuenta. Y si le pagan la cuenta, no pueden seguir administrando. Bueno, ya estamos en hora, así que vamos a dejar acá. Y vamos a seguir, nos toca el día miércoles, miércoles próximo. Así que cualquier duda o algo que tengan, el miércoles lo vemos. Vamos a seguir completando el tema del consejo.
2:09:34
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Speaker 1 (Clase 06-04)
Vamos a ver los problemas que se presentan con los consejos de propietarios y cómo se pueden solucionar. Bien, ¿alguna duda, alguna pregunta? El material todavía no está subido, ¿no, profe? El material ya lo tengo listo, en cualquier momento se lo subo, no hay problema. Ya lo estuve revisando todo, porque estuve actualizando muchas cosas. Bueno, quedamos así entonces.
2:10:00
S…
Speaker 1 (Clase 06-04)
Nos vemos el miércoles, si Dios quiere. Buenas noches.
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